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為貫徹落實《山東省人民政府關于持續深入優化營商環境的實施意見》（魯政字〔2020〕67號）、《山東省自然資源廳 山東省發展和改革委員會 山東省財政廳 山東省住房和城鄉建設廳 國家稅務總局山東省稅務局關于化解城鎮居民住房產權歷史遺留問題的通知》（魯自然資規〔2020〕3號）、《濟寧市處理城鎮居民住房產權歷史遺留問題實施意見》（濟自然規發【2020】49號）文件精神，加快推動城鎮居民住房產權歷史遺留問題處理，經鄒城市人民政府政府同意印發了《鄒城市人民政府辦公室關于印發化解國有建設用地上居民住房產權歷史遺留問題的通知》（鄒政辦字〔2020〕28號）。現將主要內容解讀如下：

   一、起草背景和過程

不動產統一登記制度實施以來，原分散登記時形成的城鎮居民住房產權歷史遺留問題大量顯現。主要表現形式有：無土地出讓合同或劃撥決定書等土地權屬來源材料、擅自改變土地用途或增加容積率、未通過規劃許可或規劃核實、未通過竣工驗收備案、欠繳土地出讓價款或相關稅費等情形。這些問題的產生，既有法治、體制和機制的原因，也有政府、建設單位和個人的原因。由于這些問題的存在，導致一些城鎮居民住房在分散登記時期無法進行全面登記，更無法按現行《不動產登記暫行條例》進行首次登記或轉移登記，這是群眾反映“辦證難”的癥結所在。這些問題如果久拖不決，群眾利益得不到保障，不僅增加社會不穩定因素，也影響不動產統一登記制度改革的成效。因此，有必要在政策措施上有所調整和創新，為基層化解難題提供更多的政策支持。2020年6月30日魯自然資規〔2020〕3號頒布實施，市自然資源和規劃局按照市領導批示要求，會同有關部門研究起草了《通知》征求意見稿，在廣泛征求社會公眾、市財政局、市發展和改革局、市行政審批服務局、市住房和城鄉建設局、市稅務局、市司法局等相關部門意見的基礎上，反復進行修改完善。9月23日，市司法局進行了合法性審核，報經市政府同意后，于10月23日由市人民政府印發，自2020年11月10日起施行。

    二、主要內容

《通知》主要包括適用范圍和條件、實施步驟、明確問題項目責任主體、工作程序四部分。

（一）第一部分明確了適用范圍和條件。依據土地管理法律法規以及相關政策文件規定，從5個方面對適用本《通知》的“歷史遺留問題項目”進行了界定。

（二）第二部分明確了實施步驟。分三批次解決城鎮居民住房產權歷史遺留問題：

第一批次解決2015 年3 月 1 日前，在全市范圍內國有土地上開發建設且已依法預售商品房的歷史遺留商品房項目。經市政府確認保留，并組織行政審批服務、自然資源和規劃、住房和城鄉建設等部門進行調查認定，可采用“證辦分離”方式、容缺辦理不動產登記。

第二批次解決2015 年3 月 1 日前，在全市范圍內國有土地上建成且已依法簽訂購房協議（安置協議）的安置房以及房改售房。經市政府確認保留，并組織行政審批服務、自然資源和規劃、住房和城鄉建設等部門進行調查認定，可采用“證辦分離”方式、容缺辦理不動產登記。

第三批次處理國有建設用地上其他房屋歷史遺留問題。這類違建房必須依據魯自然資規【2020】3號文件要求補辦相關審批手續或出具等效文件后，方可辦理不動產登記。

（三）第三部分明確了問題項目責任主體。要求加強領導，落實問題項目責任主體，建立工作專班，加快推動歷史遺留問題化解。明確在化解城鎮居民住房產權歷史遺留問題中，對執行縣級以上政府決定的行政行為實行盡職免責。

（四）第四部分明確了解決歷史遺留商品房、安置房、房改房項目不動產登記問題的工作程序，采用會簽書的形式，啟動認定程序，容缺辦理不動產登記。也就是啟動“邊辦證、邊追繳、邊查處”工作程序，將辦理不動產登記與部門完善手續、稅費追繳同步進行，為業主先行辦證，相關部門繼續向建設單位追溯法律責任，依法完善手續。

三、主要特點

《通知》的主要特點：一是總結了不動產統一登記制度改革以來我市在化解歷史問題的方面的探索，學習借鑒了外省市的經驗。二是堅持“尊重歷史、照顧現實、信守承諾、完善手續”原則，在解決居民住房產權歷史遺留問題上進行政策措施調整和創新，體現了“以人民為中心”的理念和物權優先的法律原則。特別是明確了可實行“證辦分離”的兩種情形，將辦理不動產登記與向建設單位追溯法律責任完善手續并行辦理，既可加快推動為購房者辦證，又可強化責任部門對建設單位法律責任的追溯和手續辦理，最大限度維護群眾的合法權益。三是強調市政府要加強領導，落實問題項目責任主體，敢于擔當、勇于負責，確保相關政策措施落實落地，加快解決城鎮居民住房產權歷史遺留問題。

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