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在政策持續收緊的背景下，全國百城住宅庫存連續8個月呈現了增長的態勢，新建商品房住宅成交均價漲幅也開始同步回落。2019年下半年，房企去庫存壓力增大，多手段促銷開始上演。“金九月”已到，房地產市場能否重回岸邊？
惠州庫存增幅達129%
上海易居房地產研究院發布的《100城住宅庫存報告》（以下簡稱“報告”）顯示，全國百城庫存規模保持了連續8個月的同比增長態勢，庫存基本面已經出現了實質性的轉變。
報告顯示，截至2019年7月底，全國100個城市新建商品住宅庫存總量為44927萬平米，環比下降0.6%，同比增長6.0%。與此同時，一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2704萬平米、22149萬平米和20074萬平米，同比增速分別為19.7%、2.0%和9.1%。值得注意的是，一線城市的預售證管控力度相對減弱，入市項目數量增多，庫存規模已經出現了連續14個月同比增長的態勢。
2019年7月，房地產市場調控力度頻繁加碼，“房住不炒”被屢次強調，部分房價過熱城市也在7月份高頻率出臺政策降溫樓市。其中蘇州在7月25日出臺了“限購+限售”的組合政策，重拳為樓市退燒。7月30日，一場中央會議再一次擊破了房地產市場調控放松的幻想，“房地產不作為短期刺激經濟的手段”成為了一針高劑量的鎮靜劑，市場走向冷靜。
與此同時，報告顯示，2019年7月，100個城市中有58個城市出現了住宅庫存同比增長的現象。其中，惠州、金華和岳陽的庫存同比增長態勢最明顯，庫存同比增速分別達到了129%、126%和76%。
此外，100個城市中有42個城市的庫存出現了同比下降的態勢，其中濟南、合肥和江陰等城市的住宅庫存下降較為明顯，分別為35%、32%和24%。報告指出，類似城市也是后續需要積極補充庫存的城市。
住宅成交價增幅收窄去庫存壓力增大
庫存同比增加的情況下，穩房價政策效應開始顯現，百城房價漲幅曲線沖高回落。上海易居研究院發布的《中國百城房價報告》顯示，2019年1-7月份，全國重點監測的100個城市新建商品住宅成交均價為14174元/平米，同比上漲了13.7%，增幅有所收窄。
此外，一線城市前7個月的新建商品房住宅成交均價為43159元/平米，同比上漲17.0%，增幅持續收窄，降溫成為特征。三四線城市的房價上漲態勢也得到了明顯的抑制，前7個月，64個三四線城市新建商品住宅成交均價為11004元/平米，同比上漲9.7%，走出了歷史高位區間。
淡季效應加上調控從嚴，住宅庫存呈現增加的態勢，價格漲幅也有所回落。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《華夏時報》記者說：“目前房企降價促銷是主旋律，這種方式對于市場來說有好處。”“金九月”還未開始時，就有房企開始蠢蠢欲動，以降價或打折的方式來吸引購房者前來認購。
“普遍降準”或帶來活力
2019年第二季度，中國人民銀行在全國50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查。28.2%的居民預計2019年第三季度房價仍然會漲，50.8%的居民認為第三季度的房價“基本不變”。報告指出，近期各地政策重新收緊，市場步入淡季，部分房企開始降價促銷等現象，或都有助于弱化第三季度的房價“看漲”預期。
嚴躍進對《華夏時報》記者說：“9月份房地產市場的需求不會太熱，還是會有降溫的態勢。但是從成交規模上來看，有可能會繼續上升。”
受此前政策調控的影響，融資環境從嚴。有專家預測，2019年下半年，房企將迎來艱難時刻。9月4日，國務院常務會議指出，要堅持實施穩健的貨幣政策并適時預調微調，加快落實降低實際利率水平的措施，及時運用普遍降準和定向降準等政策工具，確保經濟運行在合理區間。
“普遍降準”或將為房地產市場帶來一些活力。嚴躍進對《華夏時報》記者說：“此次會議強調，要及時運用普遍降準和定向降準等政策工具，其中最值得關注的就是‘普遍降準’的概念。這或將意味著今年9-12月份的金融貨幣環境相對寬松。從歷史的經驗看，類似降準都會對房地產行業帶來直接或間接的影響，因此在原有的相對偏悲觀的房地產走勢的判斷基礎上，后續實際樓市的運行過程或將稍稍改善，量價方面會略有反彈。”
“金九月”能否成為房地產市場良藥，為市場回溫添柴，則成為了被關注的焦點。“現在有部分購房需求沒有完全釋放出來，再疊加上這次的常務會議來看，市場可能會比想象的稍微好一點。”嚴躍進對《華夏時報》記者說。
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