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“我們找不到和房地產(chǎn)行業(yè)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)了”。
一個(gè)月前，萬科董事會(huì)主席郁亮曾如是感慨。
近日，各大房企財(cái)報(bào)陸續(xù)發(fā)布，業(yè)績(jī)無一不閃亮雙眼。
萬科：2018年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2977億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)338億元，同比分別增長(zhǎng)22.6%和20.4%。
碧桂園：2018年?duì)I業(yè)收入約為3790.8億，同比增長(zhǎng)67.1%。全年凈利潤(rùn)485.4億元，同比增長(zhǎng)68.8%。
一天完成一個(gè)王健林口中的“小目標(biāo)”，從來都不是難事。房地產(chǎn)的賺錢效應(yīng)，由此可見一斑。
然而，就是這兩家利潤(rùn)同時(shí)暴增的房企，對(duì)于中國(guó)樓市下半場(chǎng)的判斷卻出現(xiàn)分歧。
一個(gè)高喊“活下去”，將陣線集中于一二線城市，另一個(gè)宣稱要做高科技綜合企業(yè)，表示看跌三四五線城市沒有依據(jù)。
萬科向左，碧桂園向右，誰在警示，誰在忽悠，誰又看到了未來？
01 白銀時(shí)代VS黃金時(shí)代
作為行業(yè)龍頭，每年財(cái)報(bào)萬科都會(huì)對(duì)行業(yè)趨勢(shì)做出預(yù)測(cè)，今年也不例外。
在《致股東書》里，萬科明確表示：房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)徹底結(jié)束，白銀時(shí)代早已到來。但白銀仍舊是重金屬，言外之意是房地產(chǎn)仍有空間。
這背后，正是我國(guó)經(jīng)濟(jì)人口結(jié)構(gòu)變化的大趨勢(shì)。
一方面，“少子化”、“老齡化”趨勢(shì)已毋庸置疑。90后比80后人口少3100萬，00后又比90后少4100萬，這在很大程度上會(huì)對(duì)沖掉城市化率繼續(xù)提升帶來的新增需求。
另一方面，行業(yè)集中度上升已經(jīng)不再是趨勢(shì)，而是事實(shí)。數(shù)據(jù)顯示，2018年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)TOP3市場(chǎng)占比超過1/8，TOP10則超過1/4，TOP50則超過55%，TOP100為66.7%。未來，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)只會(huì)更加激烈，一眾中小房企命運(yùn)叵測(cè)。
更關(guān)鍵的是，在一個(gè)月前的內(nèi)部郵件中，萬科董事長(zhǎng)郁亮更是明確表示，L型的趨勢(shì)會(huì)比想象中的長(zhǎng)，不要再寄望于“觸底反彈”，宏觀形勢(shì)不復(fù)以往，不是過了今年、明年就會(huì)好轉(zhuǎn)，我們需要做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備。
相比萬科對(duì)于行業(yè)趨勢(shì)的整體判斷，碧桂園則顯得相對(duì)套路化。
碧桂園在年報(bào)中表示，始終對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)、長(zhǎng)期向好抱有信心，對(duì)十四億追求美好生活的人們有堅(jiān)定信心。而城鎮(zhèn)化是一股不可逆的時(shí)代大潮，地產(chǎn)市場(chǎng)未來規(guī)模將仍然龐大。
可見，對(duì)于房地產(chǎn)來說，未來唯一的利好就在于城鎮(zhèn)化。2018年我國(guó)城鎮(zhèn)化率為59.58%，離70%的城鎮(zhèn)化加速階段還有10個(gè)點(diǎn)左右的空間。
但這個(gè)空間，必將受制于90后出生人口銳減的嚴(yán)重影響，同時(shí)受制于經(jīng)濟(jì)L形新常態(tài)的限制，并不像碧桂園說的那么美好。
02 一二線VS三四五線
在城市布局中，萬科和碧桂園可謂兩個(gè)極端。
萬科重倉(cāng)一二線，銷售金額70%以上都產(chǎn)生于一二線；碧桂園則重倉(cāng)三四線，其業(yè)務(wù)已遍布全國(guó)269個(gè)地級(jí)市、1156個(gè)縣/鎮(zhèn)區(qū)，64%的銷售規(guī)模來自于三四五線。
萬科郁亮認(rèn)為，城鎮(zhèn)化進(jìn)入第二階段，這個(gè)階段就是都市圈化。萬科的發(fā)展將配合國(guó)家戰(zhàn)略，進(jìn)一步向核心都市圈聚焦。
楊國(guó)強(qiáng)則表示，堅(jiān)定地看好看好三四五線，認(rèn)為那些對(duì)三四五線的看跌沒有依據(jù)。楊國(guó)強(qiáng)說：
城鎮(zhèn)化還在繼續(xù)，進(jìn)城務(wù)工人員群體大趨勢(shì)將向城鎮(zhèn)遷移，而農(nóng)民工收入上漲，縣城五六千塊錢的房?jī)r(jià)消費(fèi)的起。
楊國(guó)強(qiáng)的理由無非有二：一是城鎮(zhèn)化繼續(xù)，農(nóng)民不斷進(jìn)城，住房需求不斷提升；二是一二線房?jī)r(jià)過高，三四五線房?jī)r(jià)還不高。
且不說經(jīng)過這一輪上漲，三四五線城市五六千的房?jī)r(jià)早已不多見，更關(guān)鍵的是，這一波三四線房?jī)r(jià)上漲，與城鎮(zhèn)化或者農(nóng)民收入提升毫無關(guān)系，更多是棚改貨幣化刺激的結(jié)果。
退一步講，即使未來農(nóng)民大規(guī)模進(jìn)城，也未必會(huì)向三四五線城鎮(zhèn)落戶。要知道，即使有農(nóng)民進(jìn)城，按照《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化報(bào)告2016》的調(diào)查統(tǒng)計(jì)，僅有不到10%的人會(huì)在縣城落戶。
所以，萬科與碧桂園的各說各話，究竟誰在借唱好來趁機(jī)撤退，不久后現(xiàn)實(shí)就會(huì)給出答案。
03 回歸基本盤VS轉(zhuǎn)型高科技
房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨轉(zhuǎn)型。
萬科的做法是在名字上去地產(chǎn)化，但在實(shí)質(zhì)上回歸房地產(chǎn)的基本盤。2018年，萬科曾經(jīng)高喊“活下去”，一度引發(fā)軒然大波。事實(shí)上，萬科不僅沒有活不下去，反而拿地規(guī)模有增無減，對(duì)房地產(chǎn)主業(yè)的加碼只強(qiáng)不弱。
這正應(yīng)了那句話：再也找不到像房地產(chǎn)一樣有賺錢前景的行業(yè)了。
相反，碧桂園雖然房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比仍高達(dá)90%以上，但已經(jīng)將“高科技綜合性企業(yè)”掛在口頭多時(shí)，并宣稱“地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)和機(jī)器人”將會(huì)成為未來的三大主業(yè)。
到底誰才能行穩(wěn)致遠(yuǎn)，同樣需要交給時(shí)間來判斷。
04 活下去VS五星期的家
過去一年，萬科和碧桂園同處于風(fēng)口浪尖。
一個(gè)因?yàn)橐痪洹盎钕氯ァ币l(fā)軒然大波。人們悄然發(fā)現(xiàn)，萬科一邊高喊“活下去”，另一邊卻在抄底拿地。“活下去”，萬科到底是為生存還是為收割，引發(fā)滔天質(zhì)疑。（參閱《郁亮首度回應(yīng)“活下去”，萬科為生存還是為收割？》）
所以，這番萬科再度發(fā)出“房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代”的判斷，也被部分人認(rèn)為是"恐嚇式營(yíng)銷”。
這一次，萬科出來做出解釋：
“‘活下去’是對(duì)自己說的。萬科是一個(gè)有危機(jī)感的公司，我們對(duì)內(nèi)部人說的話變得好像公開講的話，變成一種困擾。
另一個(gè)則因?yàn)椤拔逍瞧诘募摇眰涫茉嵅 ?/p>
在三四線攻城略地的碧桂園，一度出現(xiàn)多起安全事故，“五星級(jí)的家”的宣傳語(yǔ)在現(xiàn)實(shí)面前變得如此蒼白。隨后，碧桂園給現(xiàn)場(chǎng)媒體發(fā)放LV包的災(zāi)難級(jí)公關(guān)，更是讓此事火上澆油。
碧桂園表示：
“公司在安全和質(zhì)量保證下才能保持持久。以安全和質(zhì)量第一，不然公司走不遠(yuǎn)。”
問題是，高周轉(zhuǎn)是房企擴(kuò)張的基礎(chǔ)，也是房企賴以生存的支柱，碧桂園真能做到高周轉(zhuǎn)與安全第一的雙贏？
05 白銀時(shí)代，樓市還有多大機(jī)會(huì)？
不管這兩大房企如何說，白銀時(shí)代到來，已是不約而同的共識(shí)。
共識(shí)之一是，白銀時(shí)代的樓市，必然受制于老齡化加劇、出生人口銳減、全國(guó)住房開始過剩這三重因素的影響。
共識(shí)之二是，未來的房?jī)r(jià)受到經(jīng)濟(jì)將長(zhǎng)期處于L型新常態(tài)、房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)邊際效應(yīng)遞減、居民加杠桿金融風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)等三重因素的制約。
相比而言，樓市下半場(chǎng)唯一的機(jī)遇，只剩下10多個(gè)點(diǎn)的城鎮(zhèn)化的空間，以及住房消費(fèi)升級(jí)這可有可無的利好。（參閱《樓市上半場(chǎng)真的結(jié)束了》）
對(duì)此，我們有三個(gè)結(jié)論：
其一，房地產(chǎn)行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步加劇，“大魚吃小魚”會(huì)更加白熱化。房地產(chǎn)中的國(guó)企具有融資優(yōu)勢(shì)，大型企業(yè)則擁有市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，中小房企則會(huì)在融資收緊和市場(chǎng)收縮的雙重?cái)D壓之下，逐漸失去生存機(jī)會(huì)。
其二，房企業(yè)績(jī)并沒有想象中那么好。由于預(yù)售制度的存在，房地產(chǎn)企業(yè)從銷售到回款再到交付均存在時(shí)間周期，這就導(dǎo)致財(cái)務(wù)報(bào)表上的房企業(yè)績(jī)存在滯后性。換言之，如今的房企業(yè)績(jī)，反映的是多半都是半年甚至一年之前的銷售情況。這也就是“為何樓市下行，房企銷售業(yè)績(jī)?nèi)匡h紅”的原因所在。
其三，全國(guó)樓市勢(shì)必出現(xiàn)大分化，普漲情形幾乎不會(huì)再出現(xiàn)。中心城市、都市圈和城市群是未來人口集聚和產(chǎn)業(yè)集聚的主陣營(yíng)，而大量三四線城市，等到2020年棚改正式收官之后，樓市將完全失去投資價(jià)值。
原創(chuàng)： 凱風(fēng)君 國(guó)民經(jīng)略
文|凱風(fēng)
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