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2019年是經濟關鍵之年，樓市和貨幣政策的變化備受關注。
在今年的政府工作報告中，房地產被多次提及，樓市總基調再度發生變化：
更好解決住房問題，落實城市主體責任，改革和完善住房市場體系和保障體系，促進房地產市場平穩發展。
繼續推進保障性住房建設和棚戶區改造，保障困難群眾基本居住需求。城鎮老舊小區量大面廣，要大力改造提升。
健全地方稅體系，穩步推進房地產稅立法。
與往年相比，今年對于房地產的表述，置于“城鎮化”的章節中，不再單列，次數較少，整體基調相對平穩。不再強調控制房價，不再強調“租售并舉”，這種變化，釋放了哪些信號？
1
三年樓市之變：從去庫存到穩樓市
樓市與大環境息息相關，當經濟環境、市場環境乃至國際環境都發生變化時，樓市調控的基調自然要發生變化。
2017年，樓市的關鍵詞是“去庫存”、“因城施策”和“棚改貨幣化”。當時，三四線城市還面臨高庫存之累，正是借助棚改貨幣化，不到一年時間，三四線房地產庫存快速去化，房價隨之上行。
2018年，關鍵詞變成了“房住不炒”、“房地產稅”、“租售并舉”。“房住不炒”的原則得到進一步重申，而時隔四年之后，“推進房地產稅立法”再度進入報告。同時，“租售并舉”的制度作為長效機制被提了出來。
這里的大背景是，房價持續上行，樓市調控自然要從去庫存變成控樓市，整個2018年上半年，樓市調控之嚴厲，超乎往年。
2019年，關鍵詞變成了“落實城市主體責任”、“促進房地產市場平穩發展”、“房地產稅”。不僅沒有重申“房住不炒”，去年濃墨重彩的“租售并舉”也未強調。
值得一提的是，與往年住房問題專辟一段表述相比，今年房地產相關內容隱藏在“城鎮化”部分，不再單列表述。這不僅意味著樓市調控的轉向，同樣意味著房地產重要性的變化。
至少在2019年，樓市的核心是穩，不對經濟形成拖累。至于是否要刺激樓市，要隨著經濟形勢的變化而變化，現階段暫時還沒有跡象。
相比而言，穩經濟和穩就業是第一位的，刺激實體經濟也是第一位的，房地產的重要性排在最后。
2
三年貨幣之變：從去杠桿到寬貨幣
樓市走勢，與貨幣大環境息息相關。
一旦貨幣政策收緊，樓市的水源就會受到影響。沒有貨幣面的支撐，樓市很難出現新一輪上漲。同理，在下行周期，貨幣面的變化對于樓市的影響可謂至關重要。
2017年，貨幣政策的關鍵詞是“穩健中性”、“去杠桿”。在去杠桿的大背景下，貨幣政策開始逐步收緊。
到了2018年，關鍵詞變成了“中性”、“松緊適度”、“管好貨幣供給總閘門”。相比于2017年，整體表述有所松動，原因是宏觀環境發生變化，這一年不再設置M2增速目標，可以看成貨幣政策松動的開始。
而到了2019年，關鍵詞變成了“松緊適度”、“合理充裕”、“降低實際利率”，寬貨幣成了主基調。
與往年相比，今年不再提及“保持中性”，而“管好貨幣供給總閘門”變成了“把握好貨幣供給總閘門“，整體基調偏寬松。
事實上，從去年開始，寬貨幣就已正式上路。
先后五輪降準，加上麻辣粉（MLF，中期借貸便利工具）擴容，創設超級麻辣粉（TMLF，定向中期借貸便利）、央票永續債互換（CBS），釋放的流動性相對可觀。
可見，基于穩經濟的大前提，貨幣政策還有較大寬松空間。不過，值得注意的是，有關方面多次強調，“堅決不搞大水漫灌”。
3
樓市調控：一城一策或成主流
今年政府工作報告，明確提出“落實城市主體責任”。
往年都強調“分類調控”或“差異化調控”，去年提出的也只是“落實地方主體責任”，今年則進一步細化為“城市主體責任”，這意味著一城一策或將成為主流。
事實上，去年年底的中央經濟工作會議就已提出：
因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任。
這意味著，樓市調控的主體將變成地方政府，與“因城施策、分類指導”的定性相結合，這意味著地方政府將在樓市調控上獲得更大的主動權。同理，在樓市松綁上，也將獲得更大的自主權。
當然，一城一策到底如何推進，哪些城市會放寬，哪些城市會繼續收緊，還有待進一步細化。
4
房地產稅，何時會來？
繼去年后，“推進房地產稅立法”再度進入政府工作報告。
與去年相比，“穩妥推進”變成了“穩步推進”，這意味著房地產稅推進已有相關方案。
事實上，房地產稅已經沒有任何技術障礙。不動產統一登記已經基本完成，全國住房信息聯網也基本達成，70年產權問題也在修法之中，國地稅合并邁出步伐……可以說，開征房地產稅萬事俱備，只欠東風。
2018年9月，十三屆全國人大常委會立法規劃對外公布。其中，房地產稅法被列入五年立法規劃，屬于第一類項目，即“條件比較成熟、任期內擬提請審議的法律草案”。
當然，納入五年立法計劃，并不意味著這五年內一定會落地。事實上，2015年，房地產稅也曾被納入立法計劃，但最終未能出臺。而在2018年4月，房地產稅法也曾被列入預備審議項目。
所以，房地產稅遲早總要來，但到底哪一年到來，還存在較大的不確定。這里的不確定性，主要在于房地產市場的穩定性和地方土地財政的壓力。
5
棚改：收官倒計時開啟
與往年對棚改的著重強調不同，今年只是提及“推進棚戶區改造”，并未提及具體棚改目標。
這背后的原因是，經過最近幾年棚改的狂飆突進，全國棚改已經基本上到了收官階段，2019年全國有20多個省市棚改目標出現下滑，山東、河南、山西等省市的下滑幅度超過70%。
要知道，2020年就是棚改收官之年。
根據2014年3月發布的《國家新型城鎮化規劃（2014~2020年）》，2020年基本完成城市棚戶區改造的任務。
在此框架之下，2014-2017年，我國推出1800萬套的棚改計劃，并且超目標完成。隨后在2018-2020年，又提出1500萬套的棚改任務，到2020年，全國性的棚改將基本完成。
2018年，全國棚改計劃為580萬套，實際完成量高達626萬套。按照三年計劃，2019年和2020年全國棚改還剩下874萬套的余量，平均每年為437萬套，相比2018年平均縮水1/4。
可想而知，大多數省市棚改都已基本完成任務，棚改量出現下滑，就在意料之中。
6
結論
2019年，對于經濟至關重要，樓市調控和貨幣政策雙雙發生變化。
其一，穩經濟和穩就業是第一位的。無論是減稅降負，還是解決實體經濟融資問題，抑或壯大國內消費市場，目的都是一致的。相比而言，房地產的重要性下降，穩字當頭，底線是不能對經濟形成拖累。
其二，樓市調控政策底已經觸底，“一城一策”或將成為主流。落實城市主體責任，意味著城市對于樓市調控的話語權增強。但哪些城市有望寬松，哪些城市還會持續緊縮，有待進一步細則出臺。
其三，貨幣政策會更加寬松。基于穩經濟的考慮，貨幣政策空間之門早已打開。無論是“松緊適度”，還是“流動性合理充裕”，抑或“降低實際利率”，都意味著“寬貨幣”將成為今年貨幣政策的主基調。
其四，房地產稅遲早要來，但不會這么快落地。基于地方政府財政需要和稅制改革的大背景，房地產稅遲早要進行推進。不過房地產稅需要稅收法定，必須經過人大立法，不是短時間就能迅速落地。
其五、中心城市和城市群的重要性提升。在城鎮化戰略中，報告明確提出“堅持以中心城市引領城市群發展”，這意味著中心城市、都市圈和城市群的重要性得到前所未有的提升。
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