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“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”！住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前公布的《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》引發(fā)廣泛關(guān)注。權(quán)威專家稱，此舉系為了和國際接軌，既有利于解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題，也有利于解決住戶使用面積不透明問題。  

和國際接軌  

有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)

受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部委托，2016年中國建筑科學(xué)研究院有限公司牽頭承擔(dān)了《住宅項目規(guī)范（征求意見稿）》的起草任務(wù)。中國建筑科學(xué)研究院有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人24日接受新華社記者采訪時說，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”這一條款的提出，主要考慮是從技術(shù)角度規(guī)范住宅面積的計算規(guī)則。在規(guī)范起草過程中，對國際國內(nèi)住宅面積計算做法進(jìn)行調(diào)研，按套內(nèi)使用面積計算是國際通行做法，而我國住宅面積計算方式主要采用建筑面積或套內(nèi)建筑面積。按照《國務(wù)院關(guān)于印發(fā)深化標(biāo)準(zhǔn)化工作改革方案的通知》中“提高標(biāo)準(zhǔn)國際化水平”要求，為了提高我國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與國際通行做法的一致性程度，此次規(guī)范征求意見稿中擬將住宅交易的面積統(tǒng)一按套內(nèi)使用面積計算。  

該負(fù)責(zé)人說，這一做法可以解決兩個方面問題：一是解決套內(nèi)建筑面積相同而住戶使用面積不同的問題。由于我國地域差異大、住宅結(jié)構(gòu)類型多等因素，造成住宅墻體厚度不同，導(dǎo)致套內(nèi)建筑面積相同的情況下，而套內(nèi)實際可使用面積不同。二是解決住戶使用面積不透明的問題。按套內(nèi)使用面積進(jìn)行計算易于住戶自行測量，實現(xiàn)“所見即所得”。而按套內(nèi)建筑面積計算，在沒有專業(yè)支撐的情況下難以做到。可以說，從技術(shù)角度明確按套內(nèi)使用面積交易，一定程度上有利于消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)。  

部分地區(qū)已試點  

新政幾乎不影響房價

2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定：“商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價”，并無強(qiáng)制要求。實踐中，我國多地住宅建筑主要以建筑面積交易。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉透露，除重慶自2002年就已明確“商品房現(xiàn)售和預(yù)售，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)”外，近年來已有多個城市啟動相關(guān)試點或兩種計價方式并行。“目前各地開始有一些試點。全國真正執(zhí)行的只有重慶一個城市，其他試點或者兩種并行的還有北京、上海等。在這些城市的預(yù)售許可證里，一個是建筑面積的定價，另一個是套內(nèi)使用面積的定價。這個政策大家很關(guān)注，但其實在兩三年之前試點就已經(jīng)出現(xiàn)了。”  

新政策會不會對房價產(chǎn)生影響？張大偉認(rèn)為，主要受政策影響的是期房交易，因為其得房率存在波動和不確定性，二手房和現(xiàn)房交易幾乎不受影響。對于有房一族以“使用面積”進(jìn)行交易可能導(dǎo)致資產(chǎn)縮水的顧慮，北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長、首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授趙秀池認(rèn)為，未來政策適用范圍或?qū)⑦M(jìn)一步細(xì)化，僅目前來看，無論哪種面積計算方式，房屋總價都是不變的，對房屋所有人影響不大：“比如你房子的建筑面積100平米，單價比如是5萬，那么總價500萬。建筑面積除以1.333，使用面積大概70多平米，總價500萬不變，單價就不是5萬了，肯定是高于5萬的。”