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2019年是經(jīng)濟(jì)關(guān)鍵之年。

此前一年，國(guó)內(nèi)外環(huán)境充斥著不確定性，整個(gè)社會(huì)彌漫著焦慮情緒。在經(jīng)濟(jì)上，舊的模式已經(jīng)不再適用，新的模式尚未被確立。在樓市上，短短一年間，就完成從狂熱到冰封的逆轉(zhuǎn)。

下一步何去何從，整個(gè)社會(huì)都莫衷一是。

外在環(huán)境的不確定性，疊加內(nèi)在的下行壓力，交雜著整個(gè)社會(huì)的各種情緒，都讓2019年充滿著變數(shù)。大到國(guó)際格局之變，小到樓市調(diào)控政策之變，無(wú)一不讓人焦慮。

經(jīng)濟(jì)下一步向何處去？樓市調(diào)控會(huì)否大范圍寬松？房地產(chǎn)是否迎來(lái)20年最大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)？房?jī)r(jià)到底是漲是跌？一二線城市和三四線城市，誰(shuí)能平穩(wěn)落地乃至再度起飛？剛需該何去何從？房地產(chǎn)稅又會(huì)何時(shí)落地……

我們征集了數(shù)十個(gè)問(wèn)題，并選擇其中最具典型的十個(gè)宏觀問(wèn)題，作為2019樓市十問(wèn)。

1、哪些城市調(diào)控會(huì)松綁？

中國(guó)樓市是政策市。這是理解中國(guó)樓市的第一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

既然是政策市，就沒(méi)有一成不變的樓市調(diào)控。當(dāng)外界環(huán)境和樓市環(huán)境雙雙發(fā)生變化，樓市調(diào)控政策發(fā)生變化，就在預(yù)料之中。

事實(shí)上，山東菏澤已經(jīng)率先公開松綁限售，打響全國(guó)樓市寬松第一槍。緊接著，湖南衡陽(yáng)松綁限價(jià)，雖然后來(lái)“取消限價(jià)令”以緊急撤銷作為收?qǐng)觯珮鞘兴山壱咽谴髣?shì)所趨，只是決策層不希望看到一窩蜂寬松。

2019年，樓市調(diào)控仍將繼續(xù)寬松。我們有三個(gè)判斷：

其一，三四線城市會(huì)率先松綁。一方面，三四線城市本身就不是調(diào)控主力城市，取消與否，無(wú)關(guān)要害。另一方面，三四線城市依靠棚改貨幣化而獲得大漲，支撐性相對(duì)較弱，難以承受樓市調(diào)整，所以不乏主動(dòng)試探政策底線的動(dòng)力。

其二，因城施策成為主導(dǎo)規(guī)則，地方獲得更大自主權(quán)。所謂因城施策，也就是賦予地方政府更大的自主權(quán)。最近的中央會(huì)議明確提出，因城施策，分類指導(dǎo)，夯實(shí)地方政府主體責(zé)任。這意味著，樓市調(diào)控不會(huì)再一刀切，不同城市之間或?qū)⒊霈F(xiàn)更大差異化。

其三，一些樓市調(diào)整壓力較大的一二線城市，也會(huì)試圖松綁調(diào)控。一二線城市受制于調(diào)控高壓，一般會(huì)采用逐步松綁的方式，或利用人才政策，打開限購(gòu)缺口。部分以全域限購(gòu)為特色的區(qū)域，也會(huì)局部放松，為樓市穩(wěn)定尋找空間。

多說(shuō)一句，樓市調(diào)控是反周期性的。越是緊縮，越說(shuō)明市場(chǎng)火熱。越是寬松，越說(shuō)明市場(chǎng)存在問(wèn)題。同理，這一輪越是最早放開調(diào)控的城市，越說(shuō)明樓市相對(duì)脆弱，基本面對(duì)市場(chǎng)調(diào)整毫無(wú)抵抗之力。

2、樓市“四限”，誰(shuí)會(huì)最先退出？

在樓市調(diào)控中，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售，這“四限”是核心政策，其去留，關(guān)乎樓市調(diào)控的走向。

這四限政策，誰(shuí)會(huì)最先退出？

這四限中，限購(gòu)與限貸最具殺傷力。限購(gòu)著眼的是抑制需求，而限貸著眼的是提高投資成本。只有這兩者同步放松時(shí)，樓市調(diào)控才可言大寬松。

相比而言，限價(jià)最為雞肋，且誤導(dǎo)市場(chǎng)價(jià)格，最宜大范圍松綁，已有不少城市悄悄放松限價(jià)管制，讓價(jià)格回歸市場(chǎng)指導(dǎo)。湖南衡陽(yáng)更是打響取消限價(jià)第一槍，這是再直白不過(guò)的信號(hào)。

至于限售政策，則要具體城市具體對(duì)待。三四線城市，二手房市場(chǎng)相對(duì)不發(fā)達(dá)，取消與否無(wú)關(guān)宏旨，一二線城市會(huì)更加謹(jǐn)慎。畢竟，限售是冰封之策，雖然抑制投機(jī)但也能防止拋售。在樓市上行時(shí)，它是抑制性的，但在樓市下行時(shí)，它是保護(hù)性。

可以預(yù)料，2019年，限價(jià)政策會(huì)率先退出，限售政策在三四線城市也無(wú)存在必要。

限購(gòu)政策在一些樓市調(diào)整壓力較大城市會(huì)不斷松綁，諸如社保門檻從3年變2年不等。但一線城市和熱門二線城市，完全松綁可能性不大，以人才政策暗度陳倉(cāng)，可能性較高。

至于限貸，隨著寬貨幣推進(jìn)，房貸利率會(huì)有所松動(dòng)，對(duì)剛需會(huì)有所偏依，但不到關(guān)鍵時(shí)刻，首付比例、差異化信貸則難以放松。

顯然，一切都要隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而動(dòng)。如果限購(gòu)和限貸政策紛紛放松，那就是樓市調(diào)控全面松綁的信號(hào)。

3、會(huì)不會(huì)大放水？

大水漫灌，這是理解中國(guó)樓市的第二個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

任何國(guó)家的樓市大繁榮，除了基本面層面的人口、經(jīng)濟(jì)等因素外，無(wú)不是貨幣膨脹所致。當(dāng)市場(chǎng)中水多了起來(lái)，而利率又是如此之低，那么大水漫灌之地，資產(chǎn)價(jià)格自然水漲船高。

回顧歷史，2009年-2010年、2016年-2017年這兩波最大規(guī)模的樓市上漲周期，背后無(wú)不是貨幣之水的助推。

可以說(shuō)，只要有大水漫灌，加上樓市大寬松的配合，房?jī)r(jià)沒(méi)有不上行的道理。那么，這一次，是否有大水漫灌？

目前來(lái)看，貨幣政策的空間已經(jīng)打開。

前不久的重要會(huì)議提出，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，保持流動(dòng)性合理充裕。沒(méi)有了“中性”的表述，也沒(méi)了“管住貨幣供給總閘門”的表述，這說(shuō)明貨幣會(huì)越來(lái)越寬松。

然而，貨幣寬松是基于穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的需要。經(jīng)濟(jì)面臨下行壓力，信貸傳導(dǎo)機(jī)制出現(xiàn)問(wèn)題，企業(yè)融資成本居高不下，這無(wú)不是貨幣政策的逆周期調(diào)控。

貨幣寬松會(huì)否演變成大水漫灌？取決于三大因素。

一是外界環(huán)境。美聯(lián)儲(chǔ)加息縮表的步伐。美聯(lián)儲(chǔ)如果放緩加息步伐，那么國(guó)內(nèi)政策空間就更大。如果美聯(lián)儲(chǔ)依舊強(qiáng)勢(shì)加息，那么國(guó)內(nèi)貨幣寬松空間就始終受到制約。

二是貿(mào)易爭(zhēng)端。貿(mào)易爭(zhēng)端一旦緩和，經(jīng)濟(jì)下行壓力隨即就能得到緩解，以放水來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)的必要性也就不復(fù)存在。反之，同理。

三是經(jīng)濟(jì)下行壓力。緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力，一在基建，二在減稅，三在改革，最后才是房地產(chǎn)。只要前三者能夠穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)也不會(huì)被再度啟動(dòng)。

所以，2019年，貨幣政策肯定會(huì)繼續(xù)寬松，而且不乏繼續(xù)降準(zhǔn)的可能性。但目前，從寬松到大放水之間，還有無(wú)數(shù)的不確定性因素，大規(guī)模刺激尚未被提上日程，有待進(jìn)一步觀察。

4、房?jī)r(jià)是漲是跌？

穩(wěn)定比什么都重要，這是理解中國(guó)樓市的第三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

2019年最重要的任務(wù)是穩(wěn)樓市。

所謂穩(wěn)樓市，既要防止房?jī)r(jià)上漲，又要防止房?jī)r(jià)大跌。如果說(shuō)過(guò)去幾年的任務(wù)，都是遏制房?jī)r(jià)上漲，那么如今的重點(diǎn)，已經(jīng)換成“防范房?jī)r(jià)大跌”。

在穩(wěn)樓市上，地方政府的尺度相對(duì)較小。由于土地財(cái)政依賴、房地產(chǎn)投資依賴都較為迫切，所以只要樓市出現(xiàn)下行跡象，無(wú)不爭(zhēng)先恐后入場(chǎng)維穩(wěn)，不斷試探政策底線，尋找寬松空間。

相比而言，中央層面容忍度更大。只要不影響房地產(chǎn)投資增速，不對(duì)經(jīng)濟(jì)形成顯著拖累，不影響到金融層面的穩(wěn)定，就不會(huì)輕易訴諸刺激措施。

基于央地博弈邏輯來(lái)看，2019年樓市會(huì)不斷松綁，貨幣政策空間也會(huì)不斷打開，這對(duì)于防范房?jī)r(jià)大跌形成一定支撐，有利于“穩(wěn)樓市”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

所以，正如上文所言，僅靠樓市松綁，只有維穩(wěn)行情。只有大水漫灌配合，才有新一輪大幅上漲。

5、房?jī)r(jià)最多跌多少？

不要考慮崩盤，這是理解中國(guó)樓市的第四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

最壞的情況有可能發(fā)生，但一旦這種情況發(fā)生，影響就是全局性的，普通購(gòu)房者和投資者不必杞人憂天。

從現(xiàn)實(shí)角度來(lái)看，如果樓市松綁而跌勢(shì)不止，那么最多會(huì)跌多少？

對(duì)于具有全局重要性的一二線城市來(lái)說(shuō)，這一數(shù)字是30%左右。而對(duì)于燕郊等不具備全局影響性的區(qū)域來(lái)說(shuō)，下不見(jiàn)底。

原因有三個(gè)：

一是，從歷史經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，2008年廣深等地基本都跌了三成之后，迎來(lái)新一波反彈。房?jī)r(jià)跌破三成，影響的不只是經(jīng)濟(jì)，還波及金融系統(tǒng)，這是救市的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)所在。

二是，全國(guó)房貸首付比例34%，大多數(shù)都是三成首付，只要下跌不超過(guò)30%，就不會(huì)影響到銀行等金融系統(tǒng)。

三是，過(guò)去四年，房?jī)r(jià)翻了一倍。這四年，名義GDP大致每年保持10%增速，房?jī)r(jià)上漲接近一半是合理的。那么下跌30%，也就相當(dāng)于過(guò)去60%的漲幅，從市場(chǎng)而言是合理回歸。

6、剛需何時(shí)入場(chǎng)？

剛需買房任何時(shí)候都無(wú)所謂？這是典型的錯(cuò)誤觀念，這也是理解中國(guó)樓市的第五個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

剛需的錢不是大風(fēng)刮來(lái)的，背后關(guān)系著六個(gè)錢包，更難承受樓市調(diào)整帶來(lái)的沖擊，所以更需要慎重。

所以，這句話正確的表述應(yīng)該是：

剛需要做好隨時(shí)上車的準(zhǔn)備，而不是什么時(shí)候上車都一樣。

剛需入場(chǎng)，有三個(gè)關(guān)鍵時(shí)機(jī)。

一個(gè)是政策有意照顧剛需時(shí)。比如剛需優(yōu)先的限價(jià)搖號(hào)，只要新房與周邊二手房的套利空間在20%以上，就可以果斷入手。這是政策奉送的福利，不用白不用。

第二個(gè)樓市復(fù)蘇之際，也就是右側(cè)交易，這是相對(duì)穩(wěn)妥的選擇。右側(cè)交易是個(gè)股市術(shù)語(yǔ)，簡(jiǎn)單點(diǎn)說(shuō)就是在上升趨勢(shì)確立時(shí)買入，而不是在下跌趨勢(shì)加大時(shí)抄底。右側(cè)交易固然買不到最低點(diǎn)，但相比于抄底抄到山腰上，則更為穩(wěn)妥，且更適合剛需。

具體而言，這就是樓市逐漸松綁，貨幣寬松配合，樓市成交量開始逐步復(fù)蘇時(shí)。尤其是限購(gòu)限貸開始松綁、房貸利率不斷下探、降息降準(zhǔn)席卷而來(lái)之際，這是最好的出手時(shí)機(jī)。

第三個(gè)剛需換房，最需要的是樓市穩(wěn)定。換房最擔(dān)心的是房?jī)r(jià)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。相比而言，在市場(chǎng)穩(wěn)定之時(shí)，最適合改善型需求置換。沒(méi)有外力影響，選擇空間充裕，正是居住質(zhì)量升值的最佳時(shí)機(jī)。

7、一二線房?jī)r(jià)會(huì)怎樣？

普漲時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，這是理解中國(guó)樓市的第六個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)。

在過(guò)去，經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，居民收入不斷提高，居住需求不斷釋放，貨幣增速也在不斷擴(kuò)張。表現(xiàn)在樓市上，就是從一二線到三四線城市的普漲。

現(xiàn)在情形已經(jīng)完全不同。大城市化已經(jīng)成為主流，無(wú)論是國(guó)家中心城市還是強(qiáng)省會(huì)，無(wú)論是大城市群還是大都市圈，都將帶來(lái)巨大的虹吸效應(yīng)，處于這些城市核之外的小縣城，將無(wú)緣人口、資金和產(chǎn)業(yè)的盛宴。

更關(guān)鍵的是，同樣是放水，水往一二線和三四線的流向并不均勻。擁有資源集聚能力的一二線城市，將會(huì)享受放水最大的短期紅利，而三四線城市除非依賴定向放水，否則很難在大寬松環(huán)境里占到“便宜”。

在樓市上，一二線城市擁有經(jīng)濟(jì)、人口、資金、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)等方面的支撐，也最容易承接漫灌而來(lái)的大水，因而在短暫調(diào)整之后，還能再度走上上漲之路。

但大多數(shù)三四線城市，樓市并不具備投資價(jià)值。經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景難言樂(lè)觀，人口也在不斷流出，而城市本身就有大量的土地資源可以開發(fā)利用，房子整體上是出于過(guò)剩的狀態(tài)，樓市的支撐性必然存在問(wèn)題。

2015年時(shí)，這種上演就曾經(jīng)上演過(guò)。只不過(guò)，后來(lái)被定向放水所扭轉(zhuǎn)。然而，哪有那么多次定向放水？

8、三四線樓市往哪走？

三四線城市這一輪房?jī)r(jià)上漲，得益于棚改貨幣化。

棚改貨幣化，是央行以PSL貸款之名，對(duì)三四線城市定向放水。地方政府獲得棚改貸款之后，以貨幣補(bǔ)貼之名發(fā)放給拆遷戶，拆遷戶帶著真金白銀入市，攪動(dòng)市場(chǎng)情緒，從而催動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

那么，三四線房?jī)r(jià)向何處去的問(wèn)題，也就是棚改政策向何處去的問(wèn)題。

一個(gè)好消息，兩個(gè)壞消息。

好消息是，棚改離收官之年還有兩年時(shí)間。2020年是全國(guó)棚改收官之年，2019年的棚改仍會(huì)繼續(xù)推進(jìn)，大拆大建的游戲還能維持一段時(shí)間。

第一個(gè)壞消息是，棚改貨幣化全面收縮，棚改政府購(gòu)買模式即將終結(jié)。這意味著，棚改式放水不復(fù)存在，地方政府為棚改兜底的局面一去不復(fù)返，棚改貨幣化將會(huì)失去根本支撐。

第二個(gè)壞消息是，偷梁換柱的游戲玩不通了。過(guò)去一些城市以棚改之名，大行拆建之事，一些建設(shè)良好的社區(qū)也被納入棚改范圍之內(nèi)。如今，監(jiān)管即將強(qiáng)化，住建部明確表示：嚴(yán)格把握棚改范圍和標(biāo)準(zhǔn)，重點(diǎn)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國(guó)有工礦區(qū)、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

所以，棚改貨幣化正在退潮，而棚改離收官也只有兩年時(shí)間，這對(duì)于大多數(shù)三四線城市的樓市都不是好消息。

那么，哪些城市最危險(xiǎn)？

一是棚改貨幣化安置比例越高的地方越危險(xiǎn)。

二是經(jīng)濟(jì)基本面較差的城市，未來(lái)最危險(xiǎn)。

三是人口持續(xù)流出的地區(qū)，未來(lái)房?jī)r(jià)也很堪憂。

哪些三四線城市還有支撐？

一是環(huán)京環(huán)滬環(huán)廣深城市群。

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