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終于有城市撐不住了。
打響第一槍的，不是房價持續下跌的北京廈門，也不是被全域限購直接冰封的海口三亞，而是一個名不見經傳的三四線城市。
12月18日，山東菏澤市下發文件，取消“限售”政策，該政策執行僅僅剛剛滿1年。這是此輪樓市調控以來，第一個公開取消重磅政策的城市。
這意味著什么？為什么是“取消限售”？為什么是菏澤這個三四線城市打響了第一槍？樓市調控何去何從？
01
取消限售，意味著什么？
限售，是這一輪樓市調控的新標配。
從2017年3月廈門第一個上馬之后，全國共有60多個城市跟隨，其中不乏三四線城市。
限售時間雖然只是2-5年，但這是以拿到房地產證作為起始點。如果加上交房時間，實際冰封周期都在三四年以上，政策威力可想而知。
菏澤在2017年年底跟風上馬限售，僅僅過了一年時間，所有房子都還未觸及兩年解禁條件。在這個關頭，不顧“朝令夕改”的質疑，匆忙取消限售，這背后發生了什么？
答案很簡單，樓市調整已經傷筋動骨，這些城市開始頂不住了。
菏澤是棚改大市，其棚改規模冠絕全國，被當地人戲稱為“中國拆遷第一大市”。
僅2017年，就改造了18.2萬戶，占山東全省的1/4，涉及接近70萬人，相當于直接拆掉一個百萬人口的大城市。而2018年到2020年還有25萬套改造任務，涉及100萬人。
規模之大，覆蓋范圍之廣，令人咋舌。
正是在棚改大躍進之下，菏澤房價一路飆升，賣地收入同樣飆漲。
僅2018年上半年，菏澤土地出讓收入就達到了190.7億元，相比去年同期直接翻倍。一個地級市，擠進全國賣地收入30強，土地收入一度超過合肥、南昌、南寧等省會城市。
然而，2018年開始，棚改風向陡然直轉。先是國開行收歸棚改審批權限，接著住建部要求“庫存地、房價上漲快”的城市逐步取消棚改貨幣化，再接著媒體傳聞“棚改將取消政府購買模式”。（參閱《棚改大限將至，這些城市最危險》）
一系列大招接踵而至，棚改貨幣化即將告一段落，以菏澤為代表的棚改大市，樓市將應聲直落，土地財政也將難以維系，壓力之大可想而知。
正是在這種背景下，菏澤公開松綁樓市調控，不無試探政策口風之意，更不乏主動松綁以求房價維穩的動機。
02
松綁限售，是毒是藥？
菏澤試圖通過取消限售，重新激活樓市。然而，這可能是一廂情愿。
限售，的確提高了樓市投機成本，2-5年的限售時間，讓投機資金無法進退自如，對炒房浪潮起到顯著遏制作用。所以取消限售，也能鼓勵更多資金重回市場。
然而，它們忽視了限售的另一面。
要知道，樓市限售，形同冰封，鎖住流動性。在房價大漲之時，它能遏制投機，在大跌之時，也能限制拋售，從而緩解樓市下跌態勢。
這些三四線城市，房價上漲經由棚改貨幣化而來，本身就缺乏經濟和人口基本面的支撐，更缺乏剛性需求的支撐。本來就不該對棚改大干快上，更不該湊熱鬧強行上馬限售政策。
如今，在樓市下行周期，且無大水漫灌的配合，放開限售，究竟是引發拋售，還是引來搶房潮，可想而知。
相比而言，限購和限貸政策更具殺傷力。如果放開外地人限購，同時降低二套房首付，以及降低房貸利率，那么刺激意義就不可同日而語。
或許，當地的用意，本就不在取消限售。而是以這一政策為引子，試探上級對于松綁樓市調控的態度，從而為更大程度的樓市寬松打開大門。
所以，菏澤在取消限售的同時，還放松了對商品房預售資金的監管力度。刺激樓市之意，溢出言表。
03
央地博弈
菏澤的松綁，究竟是孤例，還是潘多拉之門開啟的標志？
這就要說到央地博弈。
在樓市里，存在著不同的利益主體，地方與中央的訴求不同，有房者與無房者的訴求不同，開發商的訴求也各異。
對于地方政府來說，在乎的是土地財政、房地產拉動經濟以及防范維權事件的基本盤。所以，除了菏澤公開松綁之外，不少地方正在偷偷放松調控，以人才引進、政策調整之名，悄然試探宏觀調控底線。
而對于更高層而言，經濟的發展大局、提振內需的空間、整體的金融風險才是第一位的。國內外環境日益嚴峻，消費增長動力有待提振，樓市高速運轉的發動機也需要休息。
中央可以容忍樓市的適度調整，只要不影響金融風險的底線，適度調整反而是健康的。而地方卻難以容忍房價的絲毫下行，前不久，有地方約談降價開發商，這與菏澤松綁調控如出一轍。（參閱《開發商降價被約談，誰在擔心房價下跌？》）
所以，地方層面，總會想方設法尋找松綁空間，不斷試探上層口風，而更高層，則希望樓市冰封與房價維穩，只要不出現大跌，樓市調整都是能被允許的，所以對樓市調控的剛性要求更嚴。
這就是最近兩次重要會議，都未提及房地產的原因所在，也是包括新華社在內的中央媒體反復強調“樓市調控絕不會半途而廢”的用意所在。
04
2019年，樓市調控會否大范圍松綁？
那么，2019年的樓市調控，會否大范圍寬松？
此前，我們就討論過樓市調控的“三年定律”，過去的樓市調控，很難撐過三年以上。究其根本，樓市是政策市，調控只是工具。政策隨著經濟形勢而變化，樓市上漲則強化調控，房價下跌則松綁限制，無一例外。
此番三四線城市，公開試探調控底線，這意味著什么？
其一，樓市調控的政策底已經出現。今年前10個月，全國樓市調控超過400次，平均每天都有1次多調控。而在11月，樓市調控政策只有10多次。這些變化，說明樓市調控最嚴的時刻已經過去，政策很難再進一步加碼。
其二，樓市局部松綁是大概率事件，地方政府勢必會反復試探政策底線。基于房價維穩的出發點，樓市松綁是可以預料的。只要房價出現大幅調整，松綁就會隨后而來。但這里的松綁，三四線城市空間更大，一二線城市一向從嚴從緊。
值得一提的是，一些地方政府，在土地財政和房地產依賴的推動下，勢必反復試探調控底線，不斷以政策微調來達到局部寬松的目的。
其三，沒有大寬松，房價很難再有暴漲。這里的大寬松，首要者在于大水漫灌，降準降息同步配合，限購限貸次第放開，只有這樣，才能重新激活殘余的“六個錢包”，開啟新一輪更加危險的樓市加杠桿。否則，局部局地的試探性寬松，對整體房價意義不大。
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