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    近期，某樓市研究院發布了一份由賴勤執筆的《金融環境與房地產》研報。 摘出要點。與大家分享如下。

    根據2017年四季度各項指標數據，計算出中國房地產業金融環境指數。四季度，中國房地產業金融環境指數為-0.22，較三季度下降0.26，較去年同期下降1.45，由“正常”區間進入了“偏緊”區間。金融環境指數下降的原因，主要是M2-GDP-CPI的差值繼續下降。

    從2015年一季度開始，中國房地產業金融環境指數不斷攀升，于2016年一季度達到階段性高點，此后便一路下滑至2017年底，由“寬松”變為“偏松”，由“偏松”變為2017年三季度的“正常”，并在四季度變為“偏緊”，已連續下跌7個季度。

    政府加強金融監管、縮短資金鏈條、減少多層嵌套將會影響M2增速，預計隨著去杠桿的深化和金融進一步回歸為實體經濟服務，M2增速還有一些下降空間，M2-GDP-CPI的增速差額也相應下降。并且一二線城市和三四線城市將先后降溫，隨著房價增幅回落和樓市成交放緩，個人住房貸款余額同比增速和房地產開發企業到位資金同比增速將回落。

    此外，1月25日至26日，銀監會召開的2018年全國銀行業監督管理工作會議提出的10條舉措中有兩條涉及樓市，具體為努力抑制居民杠桿率，重點是控制居民杠桿率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規流入股市和房市以及繼續遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。

    綜合判斷2018年一季度金融環境將小幅收緊，中國房地產業金融環境指數將停留在“偏緊”區間。

 

    將中國房地產業金融環境指數和全國70個城市新建商品住宅價格指數同比增幅進行對比。

    數據顯示，2011年金融環境由寬松進入緊張區間，70個城市新建商品住宅價格指數同比增幅持續回落；2012年金融環境由緊張逐漸寬松，住宅價格同比增幅也開始筑底上行；當2015年一季度金融環境指數再次開始改善時，房價同比增幅也開始出現反彈。2016年一季度金融環境指數觸頂，下行趨勢延續至2017年底，而住宅價格同比增幅也于2016年底觸頂，已連續4個季度下降。

    經過幾次漲跌周期的驗證，發現二者走勢一致，并且中國房地產業金融環境指數具有一定的領先性，房價表現出明顯的“貨幣”效應。

    此輪房地產周期中，房價同比增幅滯后于金融環境指數大概3個季度，根據金融環境指數的走勢，預計房價同比增幅仍將繼續回落，預計將于2018年四季度由正轉負。