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    高房價是狼？房產稅是虎？

    前幾天因為房地產稅的問題，網友們吵的不可開交。面對輿論的洪水猛獸，馬光遠老師發出了圣母般的光輝，科普房產稅——請自行用馬光遠老師“標腫”的普通話來讀一下他的見解。

 

    馬光遠老師說，“我堅決反對在很多重大問題，重大障礙沒有消除的情況下強推房產稅立法！中國很多人支持房產稅的原因是以為房產稅可以打壓高房價，這是一個極大的誤會，世界上有房產稅的國家很多，沒有一個避免房價暴漲的事實！”

    馬光遠老師說得太極端了。其實房地產稅，對房價的調控作用上是會起到一定的效果的。

    比如日本，就曾多次利用房地產稅調控房價，有效的抑制了房價的快速上漲。

    那為啥日本還崩盤了呢？額，這個嘛，也是因為，1990年的時候，炒房客炒房子發現稅率太高，算上雜七雜八的各種稅費，已經超過了80%的稅率，所以干脆不賣了。市場出現供給不足的現象，反而加速了房價的上漲……

再說韓國吧。1987年的時候，韓國政府征收物業稅和閑置土地增值稅，同時加大了土地的供應，房價應聲下跌。到了2007年，韓國房價暴漲，韓國政府老調重彈，一下子把資本利得稅提高到60%，結果重蹈日本覆轍，交易量減少，韓國樓市不降反升。

    所以，說來說去，房價長期是供需關系決定的，短期泡沫是游資和熱錢催生的。

 

    房地產稅能不能降房價？有時候能，有時候不能。

    房地產稅，根本就不是媒體說的讓房價下跌的大殺器。從日韓還有其他國家抑制高房價的效果來看，房產稅的作用很有限。高房價問題，是住房市場的結構性問題。不要指望突然出個大招，就能解決。

    但是，依然不能忽視房產稅的積極作用。房產稅增加了住房者持有房子以后的資金負擔，增加了炒房客的機會成本。會一定程度上對投機起到影響。

    ps：對于房產稅出臺的時間，要等到2020年以后了。

 

    什么樣的大殺器才能讓房價應聲下跌？

    有人問，難道就沒有一個完美解決房價問題的國家嗎？
    當然有??！此時應該把掌聲獻給德國。

    我們看看德國的成績：1977年至今，德國平均房價僅上漲60％，而同期個人收入已增長3倍；過去10年里，德國物價平均每年漲幅2％，而房價每年上漲1％，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1％的速度縮水。

30年了。德國房價上漲了60%，個人收入增長3倍。德國，是二戰后世界上唯一一個沒有發生房地產泡沫的國家。

    1983—2008年的25年間，德國住房自有率僅從15％上升到了22％。也就是說，至少有70%的德國人是租房住不買房的。

    在租房的群體里，講究點的人可以租房東的房子（占租房人群的60%），窮人們有政府補貼可以租廉租房（占10%），余下的一般收入的老百姓，還可以住合作社的房子（占30%）

    德國提供了多種租賃方式，每個階層都可以租到房子。
    德國的居民們，也真正踐行了“房子是用來住的，不是用來炒的”這條原則。

    德國是怎么做的呢？

    首先，他們有完善的稅收制度。房地產稅是1%~1.5%，交易稅3.5%，
    他們還有價差稅，買賣獲利的15%要上交國家，
    其次，房東的租金個人所得稅要收到20~45%，也要上交國家。

    更厲害的是，在德國炒房，會被罰款，坐牢……
    如果炒房，房價超過合理的20%，炒房客就面臨巨額罰款，情節嚴重的，要拿出5萬歐元上交國家……
    如果炒房，房價超過合理的50%，炒房客不但要把巨額罰款上交國家，還有可能在監獄里關三年……罪名是涉嫌炒作并擾亂民生經濟。

    德國，是把房價當作柴米油鹽的價格在管理。實在是太牛掰了！
    怪不得連任大炮也說，中國，要學習德國的房地產模式。

    未來20年的樓市，中央有話說

    有人說，你兜了一大圈子，到底要說啥呢。別著急，主題來了。

    剛剛過去的幾天，中央經濟工作會議在京召開。但這次的中央經濟工作會議，不同于往年。
    為啥呢？

 

    一，每年一度的經濟工作會議的通稿，都值得投資者細讀，它將決定明年，甚至未來三年的投資機會。

    舉個例子，15年的經濟工作會議這樣提到房地產的主題是：加快農民工市民化 消化房產庫存

 

    化解房地產庫存。要按照加快提高戶籍人口城鎮化率和深化住房制度改革的要求，通過加快農民工市民化，擴大有效需求，打通供需通道，消化庫存，穩定房地產市場。要落實戶籍制度改革方案，允許農業轉移人口等非戶籍人口在就業地落戶，使他們形成在就業地買房或長期租房的預期和需求。要明確深化住房制度改革方向，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，把公租房擴大到非戶籍人口。要發展住房租賃市場，鼓勵自然人和各類機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。要鼓勵房地產開發企業順應市場規律調整營銷策略，適當降低商品住房價格，促進房地產業兼并重組，提高產業集中度。要取消過時的限制性措施。

 

    所以，關于16年的樓市，大家就都知道了。

 

    二，今年的中央經濟工作會議是緊隨詩酒大的（不是錯別字，防和諧），不僅僅涉及到明年怎么干，也涉及到詩酒大未來的五年怎么干。

    詩酒大我們提了房住不炒，中央經濟工作會議給出了具體的方案：“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。

 

    加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度。要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續性和穩定性，分清中央和地方事權，實行差別化調控。

 

    所以，對于短期的限購限貸也好，規定社保年限也罷，這都是用來打壓房價的。短期有效果。真正能夠解決房價問題的，是加大多主體供應，多渠道保障。土豪們去買商品房，沒錢的，外來打工族，也可以租到合適的房子。

    我想，這個思路，我們一定是借鑒了德國的。
    而且，這個思路，從根本上解決了房價的過快上漲的問題。
    這才是全面深化改革。

    如果說98年的房改，影響了未來中國20年的房價走勢。
    那么20年后的這一輪“房改”，也一定會影響更深遠的未來。