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    最近，聽說樓市又傳來了大消息！多家銀行暫停房貸！這個(gè)消息攪動(dòng)了市場，究竟是真是假？

    有報(bào)道稱：

    一、截至12月14日，深圳13家銀行暫停房貸。

    二、11月份全國有56家銀行停止房貸。

    是年底銀行錢緊？還是房地產(chǎn)市場年底生變？

    消息一出，備受市場關(guān)注，不少人認(rèn)為這是樓市調(diào)控升級的信號，但實(shí)際情況究竟如何？幾十余家銀行停貸是真是假？我們來一探究竟。

 

    有報(bào)道稱：13家銀行暫時(shí)停貸！

    據(jù)《投資者報(bào)》報(bào)道，從中原地產(chǎn)、融360等多方機(jī)構(gòu)了解到，截至12月14日，深圳地區(qū)已有包括平安銀行、深圳農(nóng)村商業(yè)銀行、民生銀行、南洋銀行、興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行、郵儲(chǔ)銀行、東莞銀行、廣州銀行、華夏銀行、杭州銀行以及華潤銀行共13家銀行暫時(shí)停止了受理新增個(gè)人房貸按揭業(yè)務(wù)。

 

    “現(xiàn)在放款沒有那么快了，至少一兩個(gè)月吧。”招商銀行深圳分行一位房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理透露，目前只做住宅貸款，商住樓貸款不做了。深圳買房的人，都在等待銀行明年放款，房貸利率在基準(zhǔn)利率上上浮10%-20%不等。

    “銀行房貸收得很緊，放款時(shí)間上已經(jīng)不能保證了，有的銀行停貸，有的要過完年再放款，今年感覺特別緊張。”一大型地產(chǎn)中介深圳香蜜湖片區(qū)銷售經(jīng)理稱。

    另外，還有報(bào)道稱：11月，全國有56家銀行暫停首套房貸。

    銀行停貸并非深圳個(gè)案。上個(gè)月，在全國范圍內(nèi)的35個(gè)城市533家銀行中，共有56家銀行分（支）行因額度等原因暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)，較上月新增14家銀行分（支）行。

 

    真相：上述13家銀行沒有停貸！

    56家停貸銀行是分支行，五大行仍放貸

    據(jù)券商中國報(bào)道，記者向上述13家銀行在深圳網(wǎng)點(diǎn)進(jìn)行了電話咨詢，上述13家銀行均表示并沒有暫停受理個(gè)人首套按揭房貸業(yè)務(wù)。

    興業(yè)銀行深圳一網(wǎng)點(diǎn)的個(gè)貸經(jīng)理向記者表示，該行未暫停受理個(gè)人首套房貸業(yè)務(wù)，現(xiàn)行首套房貸利率為基準(zhǔn)上浮15%。

    民生銀行深圳分行的一位工作人員告訴記者，該行也未暫停個(gè)人首套房貸業(yè)務(wù)，首套房貸利率一般是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮12%-15%，具體還要看貸款時(shí)間和金額。

 

    另外，還有報(bào)道稱11月份全國有56家銀行暫停首套房貸。

    據(jù)券商中國，記者通過查看數(shù)據(jù)來源發(fā)現(xiàn)，這56家銀行其實(shí)是各家銀行的分（支）行，而這些停貸的銀行是融360選取了66家銀行位于全國35個(gè)重點(diǎn)城市的533家支行。也就是說，樣本調(diào)查中僅有十分之一左右的分支行暫停了首套房貸，而并非銀行業(yè)大面積暫停房貸業(yè)務(wù)。

    融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年11月共有56家銀行分（支）行因額度等原因暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)。同時(shí)，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：目前全國并沒有普遍性的購房貸款停止現(xiàn)象，特別是一線城市，因?yàn)槌山涣夸J減，貸款額度雖然也明顯收緊，但并未出現(xiàn)全面停貸現(xiàn)象。

    此外，北京和深圳的五大國有行均表示，并沒有暫停受理房貸業(yè)務(wù)。中國銀行深圳分行的一位工作人員稱，暫時(shí)沒有接到任何關(guān)于暫停受理個(gè)人房貸按揭業(yè)務(wù)的通知。

 

    對于上述兩則銀行停貸的報(bào)道，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，工農(nóng)建交中5大國有銀行占據(jù)了九成以上房貸業(yè)務(wù)，其他股份制銀行和城商行等中小銀行在房貸業(yè)務(wù)上的全市場占比很小。這也意味著部分中小銀行是否暫停個(gè)人房貸、執(zhí)行利率如何，對于市場影響很小。

    “市場房貸情況應(yīng)以國有大行為準(zhǔn)。夸大中小銀行的房貸變動(dòng)情況，對市場來說容易造成恐慌影響。”張大偉說。

 

    房貸額度有多少？銀行有多重考量

    盡管報(bào)告所說的56家銀行暫停房貸業(yè)務(wù)是包括分支行在內(nèi)，占總的533家分支行統(tǒng)計(jì)樣本的比重僅為十分之一左右，但從發(fā)展情況看，近兩月暫停房貸業(yè)務(wù)的分支行數(shù)量有所上升，說明年底銀行房貸額度確有趨緊之勢。

廣州一國有大行分行人士對券商中國記者表示，當(dāng)前該行還在對個(gè)人房貸放款，但最近一兩個(gè)月以來額度都很緊張。

    “銀行的房貸額度都是每月規(guī)劃的，一般年底額度要比年初的少。今年本來整體額度就比較緊張，年底就更為突出。”該國有大行人士稱。

 

    至于為何年底房貸額度會(huì)緊張，綜合多位受訪人士的觀點(diǎn)，主要有三方面原因：

    一是今年以來受樓市調(diào)控影響，監(jiān)管部門對于銀行的房貸投放規(guī)模和節(jié)奏有所控制；
    二是貸款投放規(guī)模與銀行存款吸收能力有一定關(guān)系，最近銀行吸存規(guī)模下滑，相應(yīng)的也對貸款業(yè)務(wù)產(chǎn)生影響。
    “當(dāng)前形勢下銀行吸收存款的成本和難度均有所上升，在控制貸款增速的前提下需要合理有效分配貸款額度，但貸款需求依舊保持在高位水平，年底銀行額度緊張依然成定局，存在大量房貸業(yè)務(wù)排隊(duì)等待處理情況。”融360報(bào)告稱。
    三是一些銀行為了沖“開門紅”，會(huì)將年底的個(gè)人房貸挪到明年初發(fā)放。
 

    銀行繼續(xù)上浮首套房貸款利率

    一些地方銀行繼續(xù)上浮首套房貸款利率。

    數(shù)據(jù)顯示，在35個(gè)城市533家銀行中，有86家銀行首套房貸款利率上升。

    更讓人難受的是，在還能貸款的銀行中，放款速度比往常也慢了不少，一般都在一個(gè)月以上，這還是理論上，實(shí)際操作中，這個(gè)周期更長。假如你現(xiàn)在想在深圳按揭買房，在還能發(fā)放貸款的銀行，從申請到發(fā)放，3~4個(gè)月內(nèi)搞定就已經(jīng)不錯(cuò)。

 

 

    受額度緊張的影響，今年以來個(gè)人房貸放款時(shí)間明顯拉長。張大偉稱，今年個(gè)人房貸一般都要2個(gè)月的周期才放貸，有時(shí)候甚至3個(gè)月。相比之下，去年銀行房貸周期一般是1個(gè)月。

    上述北京房產(chǎn)中介人士也對記者表示，目前各家銀行普遍拉長的放款周期，就北京地區(qū)來說，中信銀行、建設(shè)銀行、北京銀行相對來說放款快一些，但平均也要1個(gè)月左右的時(shí)間。

    銀行為何對樓市收緊錢袋子？

    1、資金壓力

    臨近年底，銀行面臨面臨MPA（宏觀審慎評估體系）、LCR（流動(dòng)性覆蓋率）的考核壓力，使得銀行提高了備付水平，會(huì)對資金面構(gòu)成潛在的負(fù)面影響。

    另外，資金也確實(shí)存在壓力。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，截至到今年三季度末，8家上市股份制銀行平均存款增速年化比率僅為2%，遠(yuǎn)低于2016年末7.8%的全年平均增速。從全行業(yè)來看，到2017下半年，銀行業(yè)存款增速跌破10%以下。

 

    金融機(jī)構(gòu)全部存款增速情況

 

    數(shù)據(jù)來源：央行；圖片來源：券商中國

    不僅存款增速，過去半年，中國個(gè)人活期存款和流通中貨幣(現(xiàn)金)合計(jì)大幅減少3萬多億人民幣，這個(gè)數(shù)據(jù)在去年上半年還只有1500億元。

    再加上熱點(diǎn)城市今年的成交量整體低迷，開發(fā)商回款速度慢，還錢給銀行的速度自然也慢，雙重“打擊”下，一些銀行只能通過暫停房貸業(yè)務(wù)，或者提高房貸利率，來暫緩壓力。

    2、中國居民部門已由凈儲(chǔ)蓄的提供者變成了赤字部門，國家由此前降企業(yè)杠桿的目標(biāo)已經(jīng)轉(zhuǎn)向降居民杠桿上來，房貸首當(dāng)其沖。

    中國居民部門杠桿率2008年為18%，2017年二季度達(dá)到47.4%，9年激增30個(gè)百分點(diǎn)，居民杠桿率快速上升早已引起了管理部門的關(guān)注。

    其中大部分借款都是用于買房！

    民生證券研究院海外研究主管張瑜在最新報(bào)告中稱，居民杠桿率存在結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，以房貸杠桿率上漲過快為代價(jià)。

 

    如何影響樓市？

    “銀行停止貸款不可能延續(xù)太久，明年，也即下個(gè)月最遲下下個(gè)月，商業(yè)銀行基本會(huì)恢復(fù)。但緊縮的貨幣和貸款政策基本不會(huì)變，首套房和二套房利率繼續(xù)維持在上浮的姿態(tài)也基本不會(huì)變。”業(yè)內(nèi)人士稱。

“房地產(chǎn)長期看人口，中期看土地，短期看金融。”短期深圳樓市正在被銀行貸款所主導(dǎo)，房價(jià)或許已經(jīng)漲不動(dòng)了。

 

    小房企融資壓力變大：
    加息對小房企的影響最為明顯，因?yàn)檫@類企業(yè)比較急于回籠資金，但加息后買房門檻變高，接盤的人少了，再加上銀行控風(fēng)險(xiǎn)，造成小企業(yè)的貸款渠道變少，資金壓力是最大的問題。大房企財(cái)大氣粗，受加息影響較小。

    普通人買房成本增加：
    加息給購房人的最直接影響就是購房成本增加，如果利率維持上浮，再來個(gè)提高基準(zhǔn)利率，對經(jīng)濟(jì)能力有限的人來說可謂是雪上加霜。

    炒房客資金鏈變緊：
    這類人通常養(yǎng)著多套房，每月要還好幾個(gè)房子的貸款，遇到加息會(huì)增加每月的養(yǎng)房支出，整個(gè)資金鏈變緊，除非能出售幾套房子，否則很有可能出現(xiàn)斷供。