熱點關注從3月17日開始，到4月28日結束，北京樓市經歷了13次大大小小的調整。終于，效果在近期顯現，雖然紛繁雜亂，但總體上仍能看出，市場有了明顯的變化，購房者越來越淡定，開發商越來越急躁，中介開始介紹非北京的項目以維持收入。
樓市真的要往下走了嗎？
是否全面下行仍然有待觀察，但樓市的的確確出現了比較明顯的變化。這些變化源于三大點：
1、房地產所依賴的高增長環境沒有了
這一點是根本原因。房地產雖然強勢，屢次充當救火先鋒，但它終究屬于整個經濟的一份子，整體都在由高速向中高速、中速換擋，房地產如果再保持高增長，那就不是小麻煩了，而是大麻煩。
因為這種高增長必須依賴強刺激，也就是增加負債，而我們現在是一直在強調降低負債，特別是房地產。
2、貨幣開始換擋，流動性變差
自2015年330開始，貨幣開始了開閘大放水，但從2016年下半年開始，這種趨勢已經在變化，而到了2017年一季度，銀行動作越來越積極，房貸門檻越來越高，這也很簡單，央行通過SLF、MLF、TLF等方式逐步抬高了商業銀行的資金成本，銀行放出去的資金成本也必然要更高，雖然現在名義利率還沒有調整，但從2016年3月到現在，購房者的買房成本已經整體上升了20%左右，流動性已經變差了。
3、國際資本回流
國際資本一直以來是十分重要的因素，熱錢的逆流最直接的體現是人民幣對美元匯率。雖然現在人民幣對美元匯率還算穩定，但人民幣這一年來的表現并不好，持續貶值的壓力仍然存在。在強勢美元和川普減稅的夾擊下，國際資本回流的動力不斷加強。
4、人口因素
人口流動的高峰在2015年出現逆轉，當年流動人口減少500萬，2016年又減少200萬。而購房人口方面，萬科給出的數據是2011年到2015年達到頂峰，是4300萬人，2016-2020年則只有1300萬人，2020年后仍然會繼續下降。雖然目前部分二線省份人口有了些許回流，但人口和城鎮化對樓市的利好已經逐漸被釋放完。
除了上述幾大宏觀層面的因素，具體近期被調整的一線城市來說，當前一個十分明確的信號是：高壓將保持常態，冒尖就打的玩法讓資本失去了耐心。這種高壓表現為兩種，今年新出現的：
其一、房子兩年后才能賣
這實際上等同于遏制了快進快出的玩法，這種玩法追求的是利潤空間，必然要求樓市在短期內有明顯拉升。現在必須持有兩年以上時間。如果是新房，從預售到領證再到證滿兩年，實際上從你交錢那一刻起，你必須等待5-7年左右，這不是在開玩笑，不是剛需，現在進去就是給自己找不痛快。
其二、二手房環節，流動性急劇下降
這一點可能不少朋友沒關注到，目前的情況是，中介不得在12個月內接受同一套房的兩次委托。這樣一來，以往流動性更佳的二手房也已經完全限流了。
拋棄幻想，以往判斷樓市走向的套路行不通
以往歷次調整，最后的結果都是再次上行，但現在基本上不可能了，宏觀層面見效慢，但微觀層面會接二連三的出臺新措施，就好比北京，一個月內十幾次調整，已經足夠能說明態度的堅決性了。
以往歷次像是等紅燈踩剎車，但這一次則更像是逐漸減檔降速，等紅燈踩剎車的目的是再次發揮房地產的拉動作用，但這種模式只能玩幾次，玩多了就等于玩火，遲早還是要慢下來的。
這一次是不是人造房地產周期，是不是真正的頂點，還不好說，但總體來看，這一次肯定是階段性頂點。
分城市來看，深圳已經是往下走了，上海也不會有什么大的動作，外來人口都停止流入了，而北京作為最難啃的骨頭，也已經被拿下，至于廣州，它一直是個特例，不溫不火，還不需要額外被照顧。
未來需要關注“量”和“價”的對比
這幾天的報道的確有點讓人害怕，但也需仔細甄別。降溫是降溫，但所謂“降價業主占比上升66.9%”，則有點虛了。更確切的情況是購房者變成了觀眾，部分愿意賣房的人愿意談價格，僅此而已。占主體的換房群體，他們實際上還沒有松動。
類似這種略顯夸張的這種表述倒是有點訴苦的意思，希望給樓市松松綁。有點一廂情愿。
購房者接下來唯一需要做的就是觀望，同時關注“量”和“價”的此消彼長。量跌價漲是明顯的頂部信號，而價跌量漲則是底部信號，前提是，你拿到的數據是確切的，不經粉飾的數據，才有參考價值。
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