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面對2016如期而至的限購大潮，“2017要不要買房”的這個話題多少顯得有些沉悶，所以融360房貸就來和諸位聊聊“2017要不要賣房”！
 
首先，有一個最重要的問題得先搞清楚，那就是你是否急需現(xiàn)金使用？
 
也就是說當(dāng)你把房子賣了，拿到了一大筆現(xiàn)金，你是否已有明確的用途？或者是有一定的投資方向？
 
如果有，那可以在當(dāng)下就把房子賣了，換取一筆現(xiàn)金去做你想做的事。
 
如果沒有任何目的和投資方向，那就不必急著賣，首先目前的銀行利息相當(dāng)?shù)停绻岩淮蠊P現(xiàn)金存銀行里，不但利息很低還要繳稅；而且很可能在不到一年的時間里，靠賣房所持有的貨幣就會在購買力方面會大幅縮水，到那時候就后悔莫及了。
 
其次，在考慮賣房時還得評估一下，你準(zhǔn)備投資的方向是否安全？投資回報率是否比出租原有房屋來得高？
 
下面舉兩個栗子，大家可以簡單計算下：以北京為例，目前北京市區(qū)的房價均價大概是5萬/平，如果是一套70平，位置相對一般的房子，市值大概就是350萬左右。
 
我們用目前的市值與房租，最好加上對房價未來增速的預(yù)測（分好、中、壞3種情況）可以幫大家做測算。

雖然說，我國目前很多大城市房價極高，但實際上的租金回報率并不算高，一年的租金回報甚至還趕不上房價理性增長情況下房產(chǎn)的增值情況，所以如果不是有很好的投資項目，并不建議立刻賣房。
 
還有就是得看看你所擁有的這套房子的房齡，以及房屋周邊市政環(huán)境的規(guī)劃和發(fā)展情況如何？
 
如果區(qū)域成熟，基本成型，而房齡在10年左右，那就建議你還是先不要考慮賣房了，畢竟相對成熟的區(qū)域受關(guān)注的熱度要高，需求也會較大，再加上目前樓市限購較為嚴(yán)厲，此時市場上大多面臨著供小于求的狀況，此時出手并不能賺取房產(chǎn)的最大價值。
 
如果在一些新興區(qū)域板塊可以考慮此時出手，因為這時候的房子在經(jīng)歷過這一輪房價暴漲后價格已經(jīng)見頂，同時有相當(dāng)一部分的新興區(qū)域板塊的未來發(fā)展也不會十分明朗，而且由于這些新興區(qū)域的房價大多在其實階段并不算高，所以在2017年選擇出手也可賺上一筆。
 
所以，現(xiàn)在到底要不要賣房？答案應(yīng)該是：
 
簡單來說，要看你自己持有現(xiàn)金的用途，有用就賣，以小換大，換美金，購金條，買理財……都可以。
 
另一方面，就得看再買房之后所選擇投資項目年回報率是否能高于房價漲幅速度及租金投資回報，低了還不如租房拿穩(wěn)定回報合算呢。
 
具體來說就是，對于只有一套或者兩套房產(chǎn)的人，房子的自住屬性更強。想不想賣房其實是由個人及家庭情況決定的，因素太多太復(fù)雜，這里就不做量化分析了。房貸君認(rèn)為，面對諸如，要結(jié)婚，要生小孩或者家里人口較多等情況的時候，應(yīng)該及時賣房換一個較大點的房子，這樣才夠日常所用。
 
第二種情況就是，由于之前房價過分的上漲，房產(chǎn)的投資屬性也愈發(fā)凸顯，所以對于持有多套房產(chǎn)的人來說，當(dāng)大家把房產(chǎn)看做一種投資工具的時候，它便與股票、債券沒有什么不同。它的價值取決于未來的現(xiàn)金流與收益率。此時是否賣房其實變成了一個問題，即持有這項資產(chǎn)帶來的凈值是否大于它的市價。如果投資收益能夠滿足預(yù)期，那就可以賣，如果達(dá)不到就要看持有者對于后市的預(yù)期了。
 
不過一個不好的消息是，房地產(chǎn)稅很有可能會在明年提交人大審議，一旦房地產(chǎn)稅正式立法公布，勢必會對持有多套房產(chǎn)的人造成沖擊，如果選擇在那個時候賣房，恐怕就晚嘍！
 
賣房如何才能更賺錢？

延伸閱讀：賣房子為什么能賺這么多錢？一般人不知道的房價秘聞

面對如今居高不下的房價，不止是買房者感到惆悵，很多賣房人對樓市也感到十分迷茫。
 
之所以會這么說，是因為不少賣房人都想趁這個時候?qū)⑹种械姆慨a(chǎn)出手賺上一筆，但實際情況時是很多購房者在賣二手房的時候，總是決定不了房屋價格，不敢確定賣房時機。
 
不敢決定房屋價格的房主，主要是怕自己定的價格高低不合理，房價高了賣不出去，低了自己吃虧，若是日后調(diào)整價格又太過麻煩。
 
例如，房貸君在天津的一個朋友，前段時間剛好賣了一套房子，100平的房子賣了大約300萬，按理說，這個價格對比他08年時120多萬的買入價已經(jīng)翻了一倍有余，已經(jīng)可以說是賺的盆滿缽滿。但就在他賣房之后的一周后，市場上傳出了北京及天津?qū)⒙?lián)合限購的謠言，再加上這處房產(chǎn)鄰近的地鐵線已經(jīng)開始試運營，這處房產(chǎn)的價格比他賣出的價格又上漲了30多萬，讓房貸君的這位朋友相當(dāng)懊悔。
 
所以，房貸君最近好好研究了一下賣房的學(xué)問，其實，只要緊跟政策、看準(zhǔn)市場，再掌握一點定價技巧就可以了。當(dāng)然，這些技巧對于買房人同樣適用，畢竟在議價砍價的時候，知己知彼才能百戰(zhàn)不殆。

了解樓市行情

不管是買房還是賣房，在你考慮即將入市的時候，對于市場行情做一下前期的了解是十分必要的，因為對于普通老百姓來說，用于買房的資金有限，如果盲目入市，很可能會將這筆購房巨款打了水漂……
 
一般來說，我們可以從這兩方面來觀察市場
 
看周邊二手房房價
 
對于賣房人來說，周邊同等類型、地段、品質(zhì)的二手房價格是有利參考項。你可以參考這部分房屋價格漲跌情況，進(jìn)行漲價或降價決定。

看房屋在中介處的咨詢量
 
想要賣房，很多人都會去找中介，而對于掌握著大量二手房資源的中介來說，幾乎就是二手房市場的市場風(fēng)向標(biāo)
 
如果某地區(qū)中介看房咨詢的人多，就表示該地區(qū)的房屋需求大，想要賣房的話就可以適當(dāng)上調(diào)價格；
 
反之，如果該地區(qū)看房咨詢的人少，就表示房屋的需求小，這時候就應(yīng)該適當(dāng)下調(diào)價格。
 
這里融360房貸君就要提醒各位注意，有的中介為了多拿分成，會不顧市場行情，引導(dǎo)你提高房價。所以，中介的話不可全信，要根據(jù)自己的分析來判斷行情。

了解政策

在樓市火爆的時候，很多謠言會擾亂市場正常的秩序，可“無風(fēng)不起浪”，謠言在很多時候說多了，慢慢的也就成了真相，這點在樓市中就得到了很好印證，所以在賣房前夕，一定要對政策做出合理的預(yù)判。
 
首先，如果賣房人的房子地理位置優(yōu)越，又恰好是剛需或改善型普通住宅，那房價肯定還會有上升空間。假如賣房人的城市已經(jīng)實施了限購限貸的政策，或有相關(guān)謠言傳出，那么就會更容易激發(fā)起人們對房源緊俏、房價上漲的預(yù)期。所以，這個時候賣房人可以大膽漲價。
 
其次，如果你的房子各方面條件不太理想，而且政府也沒出臺相關(guān)的調(diào)控政策，那么對于賣房漲價這個問題就應(yīng)該持謹(jǐn)慎態(tài)度。如果還沒有限購限貸，買房人的首選肯定是各方面條件都還不多的二手房，退一步講，即便實施限購限貸，對各方面都很平庸的房子也會有較大影響，因為購房者高度關(guān)注、搶購優(yōu)質(zhì)房源，相應(yīng)的就會減少對這種房屋的購買需求。所以，這個時候，遇到合理的購房者，在合理的價格就可以考慮賣掉，切忌不要太貪心。
 
最后，如果是豪宅或別墅，遇到限購限貸政策時也要小心。雖然房屋條件沒話說，一方面，高昂的價格會縮小買房人的群體，很容易由賣方市場轉(zhuǎn)入買方市場；另一面，如果買房人是貸款買房的話，較長的交易周期也是一個不小的問題。

賣房定價、調(diào)價技巧

在賣房的時候，很多賣家必須要考慮的一問題就是成本，比如，買房時的裝修費用，賣房時需要繳納哪些稅費，尤其是在營改增之后，很多賣房人都不了解對于賣房要繳納的稅費是多少，融360房貸君在這里就詳細(xì)的列營改增的明細(xì)，以供參考。
                           

注：
 
1. 北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)：銷售2年以上的非普通住房也免征增值稅；個人購買家庭第二套住房，建筑面積≤90m²，減按1%的稅率征收契稅，建筑面積>90m²，減按2%的稅率征收契稅。
 
2. 普通住房的標(biāo)準(zhǔn)為：一般來說，住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套住房套內(nèi)建筑面積120平方米以下或單套建筑面積144平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下。但是，各地針對普通住房的標(biāo)準(zhǔn)略有不同，請以當(dāng)?shù)匾?guī)定為準(zhǔn)。
 
3. 個人所得稅及土地增值稅計算公式中的合理費用指按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。
 
4. 計算公式都是按不含稅價計。
 
我們來看個實例：假如某土豪3年前購入廣州市一別墅，購買價為600萬元，現(xiàn)打算出售，該房屋不是家庭唯一住房，為非普通住房，能提供原購房發(fā)票，若售價800萬元，根據(jù)上圖內(nèi)容，不考慮賣房發(fā)生的合理費用，營改增前后該土豪涉及繳納以下稅費：

可以看出，營改增后，由于增值稅是價內(nèi)稅，導(dǎo)致稅負(fù)略有下降，但對于目前動輒高達(dá)幾百萬的房子來說，這些稅費確實也是一筆不小的負(fù)擔(dān)。所以在賣房定價、調(diào)價時我們還可以運用以下幾個技巧：
 
確定價格底線
 
在了解了自己房產(chǎn)的價值之后就要確定心理價格底線。在確定這個底線時首先要以自己的資金需要量(假設(shè)為將要升級房產(chǎn))為依據(jù)，事先計算好新購入房產(chǎn)所需的資金量、首付比例、月供數(shù)額等金額。其次，需要將為這個房子付出的成本考慮進(jìn)去（包括買房的稅費，賣房的稅費等等）。
 
當(dāng)然，制定這個價格要時不能背離自己手中房產(chǎn)的實際價值，也就是說不要因為現(xiàn)在房價高就將心理底線相應(yīng)的太高，因為市場也在不斷變化，如果一味抬高房價很可能會造成二手房長期賣不出去的結(jié)果。
 
預(yù)留一定的砍價空間
 
依據(jù)賣房的心理底價，賣房人可以預(yù)留出一定的砍價空間，如果心理價格是500萬，切不可直接掛出500萬，適當(dāng)調(diào)高一點，如550萬，遇到買家，這是再為表示誠心，給出一定優(yōu)惠，降價到520萬、510萬，買家砍了價，心理非常高興，成交!
 
了解房子的優(yōu)勢，間歇性放出優(yōu)勢
 
先了解手中的二手房相比于其他二手房產(chǎn)的優(yōu)勢在哪、劣勢又有哪些。但是賣方不能一次性把能夸的都說了，因為這樣往后的談判你就再沒有根據(jù)了。比如，以后當(dāng)買家指出幾個房屋缺陷之后，賣家拿不出新的證據(jù)予以回應(yīng)，那就陷入被動了。你可以間歇地放出優(yōu)勢，就像利好政策不能一齊放出一樣，這樣才能給自己足夠的回旋空間。
 
察言觀色，判斷對方的態(tài)度
 
一個優(yōu)秀的賣家，從買方的語言神色，可以判斷出他對商品的需求程度。如果對方短期內(nèi)就要搬家，購房需求強烈，你就沒必要在價格上松口。
 
如果各位購房者近期有賣房打算，你不妨嘗試上文定價、調(diào)價技巧，也許就能讓你掙上不少錢呢。