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藍(lán)皮書認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的過度繁榮，不僅會大幅提高其他行業(yè)的生產(chǎn)成本，而且會對實體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生顯著的擠出效應(yīng)。從目前信貸結(jié)構(gòu)來看，房地產(chǎn)行業(yè)導(dǎo)致"一將功成萬骨枯"的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象開始逐漸顯現(xiàn)。因此，實施房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅迫在眉睫。

 

看來房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅真的要來了！但是，中國人民銀行統(tǒng)計司司長盛松成多次表示，房地產(chǎn)稅設(shè)計復(fù)雜，幾年內(nèi)難以推出。

 

我們先不管它到底什么時候出，因為它遲早是要出的。如果這兩個稅種政策出臺，會給中國樓市帶來怎樣的影響呢？

 

先說房地產(chǎn)稅

 

房地產(chǎn)稅之所以復(fù)雜，是因為它的制定存在三個大問題：“收不收”，“收多少”和“怎么收”

 

第一個問題：收不收

 

征收房地產(chǎn)稅，其實爭議很大。國外歐美等發(fā)達(dá)國家之所以征收房地產(chǎn)稅，是因為他們的房子產(chǎn)權(quán)永久，地又是屬于個人，而且買地的費用不高。

 

美國征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設(shè)施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū)，聯(lián)邦政府和州政府都不征收房產(chǎn)稅。而我們中國，房子是自己的，但土地是國家的，使用權(quán)只有70年，相當(dāng)于租住，征收房地產(chǎn)稅不免有異議。

 

但是，正如藍(lán)皮書中所說，房地產(chǎn)業(yè)過度繁榮已經(jīng)威脅到了支撐我國經(jīng)濟(jì)根本的實體經(jīng)濟(jì)。因此，建立長期有效的管控機(jī)制勢在必行。房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅的出臺，也就迫在眉睫，房地產(chǎn)稅不出意外的話，肯定是會征收的。

 

第二個問題：收多少

 

目前，國內(nèi)對于房地產(chǎn)稅的制定毫無經(jīng)驗，制定規(guī)則的時候肯定會借鑒歐美國家的標(biāo)準(zhǔn)。看房君不久前采訪過一位專門研究美國房地產(chǎn)的女士，據(jù)她介紹，美國對于房地產(chǎn)稅稅率各州各市都不盡相同，大概在1%~3%。加州稅率在1%左右，而德州則需要3%。

 

另外，他們的稅收是根據(jù)房產(chǎn)估值價來計算。這和我們的房產(chǎn)稅征收規(guī)則一樣。

第三個問題：怎么收

 

這是一個更復(fù)雜的問題。

 

國內(nèi)因為產(chǎn)權(quán)僅為70年，而國外是永久，所以看房君認(rèn)為，在征收房地產(chǎn)稅方面會，政府應(yīng)該會給擁有房產(chǎn)的人一定的免證權(quán)，要么按套數(shù)免征，或者按照人均面積免征，抑或是按照價值免征。這都是一種猜測，究竟按照何種方式，不到最后誰都不知道采取何種方式。

 

不過，從出臺房地產(chǎn)稅就是為了打擊投資者這個目的出發(fā)，看房君以為，按照價值免征更合理。

 

舉個例子，A在某一二三城市各一套房，面積均為100平米，估值分別是500萬、200萬和50萬，假如這三個城市稅率分別是1%、0.5%和0.2%。

 

如果按套數(shù)免征，誰都會選擇免征一線城市的房產(chǎn)，這樣每年就可以少交5萬元的稅費；如果按照面積免征，也會首選一線城市的房子，少交許多稅；前面兩種方法均給了投資者避重就輕的機(jī)會，而按照價值免征，則可以避免這種漏洞。上面三套房，如果稅收全都要交的話，1年需要繳納6.1萬元，按照價值免征，直接免征部分稅收即可，這就把問題簡單化了。

 

另外，除了給予一定的免證權(quán)外，看房君以為北上廣深一線城市開征的稅率不會高于3%。這個度其實很難把握，高了會導(dǎo)致資本大量外逃，低了又達(dá)不到想要的調(diào)控效果，所以這個問題有關(guān)部門得仔細(xì)研究斟酌。

 

看房君個人估計會在1%左右。一線城市一套普通的房子官方評估價在450萬左右，按照這個稅率計算，每年需要繳納房地產(chǎn)稅4.5萬左右。如果稅率不變，70年累積下來需要繳納315萬左右。

 

如果你在一線城市有兩三套這樣的房子，除去價值免征部分，一年仍需繳納二十多萬的稅收。而且，如果力度夠大，還很有可能采取懲罰性的累進(jìn)制房地產(chǎn)稅率，即第一套征收1%，第二套征收2%，第三套征收3%這種模式，一年下來就是三四十萬的稅。

 

這么重的稅，必定會迫使那些手中擁有多套房產(chǎn)的人出讓。但是對于熱點城市，人口不斷涌入，不愁沒有人接盤。所以，他們即使出讓，價格也基本和市場一致，不會有太大浮動，因此，對房價的影響并不大。

 

說完房地產(chǎn)稅，再說遺產(chǎn)稅

 

因此，看房君以為，征收房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅主要會到來兩個影響：

 

1、會迫使中產(chǎn)階級和富人階層的資產(chǎn)重新配置。以前，大家都是手握幾套房子，房地產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅開征，手中的房子比較燙手，大多數(shù)人會選擇轉(zhuǎn)讓出去，轉(zhuǎn)而投向黃金、債券、基金等投資產(chǎn)品或者去海外投資。

 

2、那些擁有多套住房但仍然不肯賣出的人，則會選擇出租。過去，這些手握幾套房產(chǎn)的富裕階層，很多都是寧愿空置也不愿出租，主要擔(dān)心租客會在房子里面發(fā)生什么事故，導(dǎo)致房子價值受損。房地產(chǎn)稅開征，一年幾十萬稅收壓力會逼得他們將房子出租出去，解決了資源閑置問題。但如果是懲罰性累進(jìn)制房產(chǎn)稅，即使出租出去，租金也發(fā)抵稅，最終還是會因扛不住重稅而轉(zhuǎn)讓。

 

3、至于對房價的影響，要看兩種稅收的稅率大小。力度太大，盡管能打擊房價，但是也會引起資本大量外逃，太小又起不到調(diào)控效果。因此，看房君以為，這兩種稅收出臺時，這兩個稅率值應(yīng)該是剛剛好，不大不小，能夠?qū)Ψ績r實行長期有效監(jiān)控，但又不會過分打壓。