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沒有哪一年的樓市像2016年這樣風(fēng)起云涌，讓人心驚肉跳。售樓處老百姓的瘋狂搶房，投資客涌入一二線城市動輒買下幾十套，房企在土地拍賣會上舉起一個個沖高的數(shù)字，多家上市公司通過出售投資性房地產(chǎn)“保殼”，國慶深夜地方政府拋出一疊疊樓市收緊調(diào)控文件，媒體連篇累牘的樓市新聞與分析.....

 

這一年，從上至下，所有人都加入到了這一場樓市大作戰(zhàn)中。你是否了然2016年中國樓市到底發(fā)生了什么，這一切到底為何發(fā)生，對中國的未來意味著什么，未來房價又會是什么樣？

 

1、2016年樓市發(fā)生了什么？

 

過去的十幾年，房子是增值最快的資產(chǎn)，買了房的人賭對了這個大趨勢；2013年后，一二線與三四年城市開始分化，買了一二線城市房的人則賭對了這個大趨勢。今年，如脫韁之馬急速上升的房價更是讓萬家燈火中增添了幾家歡喜幾家憂，買房人則要用更多時間來攢錢，有的人以前舉全家之力勉強(qiáng)湊齊首付，在這一輪牛市之后舉全家之力也難湊齊首付了，而手里有一二線房子的人資產(chǎn)升值，房子賣出瞬間完成財富轉(zhuǎn)移。

 

今年，“地王”拍地的瘋狂再次刷新了人們的眼球，“面粉”超過“面包”價竟成常態(tài)（成交樓面價高于周圍小區(qū)當(dāng)前的參考房價）。

 

中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價同比上漲72.2%，二線城市漲幅達(dá)到86.7%，遠(yuǎn)超房價上漲幅度。

 

這場地王潮中最有力的推動者要數(shù)國資房企、央企，他們聯(lián)手上市公司，拿下了逾八成“地王”。前8月全國“地王”數(shù)量已達(dá)194宗，而上一個“地王”井噴的2013年全國的“地王”數(shù)量也不過60宗。6月，央企“地王”的瘋狂，終于讓監(jiān)管層坐不住了，住建部、國土部、國資監(jiān)管部門相繼喊話、約談相關(guān)國企央企。然而，這一切還是抵擋不住房企瘋狂拿地的態(tài)勢，7月南京土拍甚至出現(xiàn)8地7熔斷，主持人現(xiàn)場喊話“不要逼政府”的一幕。

 

投資客也是推動這場樓市熱的主力。先是狂買一線城市房產(chǎn)，3月末上海深圳相繼出臺樓市限購限貸政策后，很多投資客轉(zhuǎn)而沖入一線周邊城市及二線熱點城市，又帶動這些地區(qū)房價飛漲。往年，房地產(chǎn)熱會帶動鋼鐵、混凝土、家具、家電裝修等行業(yè)發(fā)展，而今年我們注意到，房地產(chǎn)對很多下游行業(yè)并沒有明顯促進(jìn)。有家電公司表示銷售并沒有明顯提升，也有裝修公司表示，裝修的活也沒有增多。這說明今年很多出手買房者并不打算自主，映射出今年買房多為投資客炒房坐等升值的事實。

 

值得注意的是，人們很容易被主流“房價暴漲”的聲音蒙住了看到真相的雙眼，在更廣袤的全國三四線城市，房價不升反降，“空城”屢屢出現(xiàn)，如今人們都被教育得“買房一定要買一二線城市能被中產(chǎn)隨時接手的房子”，這輪牛市后三四線城市去庫存陷入更大困境。

 

十一國慶7天假期里，19個城市密集發(fā)布樓市收緊政策，11月杭州、深圳、武漢、上海、天津等再進(jìn)一步出臺收緊政策，顯示出最高監(jiān)管層對樓市打壓“不達(dá)目的不罷休”的態(tài)度。去庫存為今年五大任務(wù)之一，然而行至年末，庫存并沒有去成，反而招致一二線房價猛漲，一度讓專家驚呼“泡沫”來臨。近段時間，在重要會議上，高層頻頻提及房地產(chǎn)也顯示了其擔(dān)憂，11月10日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會議提到“要化解房地產(chǎn)庫存”。而不久之前，李克強(qiáng)在中央黨校也提到“以往我們長期依賴的房地產(chǎn)，去庫存問題也沒有解決”。

 

2、這場房價暴漲緣何而來？

 

從百姓角度來說，15年以來放寬的首付比、超發(fā)的貨幣、寬松的信貸、將房產(chǎn)作為對抗通貨膨脹投資工具的心理等給百姓買房提供了基本的條件。而更多的原因要追溯到政策、開發(fā)商等。

 

2016年一個明顯的趨勢是新增土地供應(yīng)減少。國土資源部門數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。據(jù)新華社報道，在節(jié)約集約用地要求下，面對“去庫存”任務(wù)，“十三五”時期全國新增建設(shè)用地將比“十二五”減少約669萬畝。國土資源部規(guī)劃司副司長鞠建華介紹，“十三五”期間比“十二五”期間有所壓縮，是為了更好地盤活存量。

 

北京是壓縮政策。據(jù)《京津冀協(xié)同發(fā)展土地利用總體規(guī)劃(2015-2020年)》，京津冀嚴(yán)控新增建設(shè)用地，倒逼城市功能提升。其中，減量優(yōu)化區(qū)是指北京四環(huán)以內(nèi)地區(qū)，原則上不安排新增建設(shè)用地，鼓勵將存量建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為生態(tài)用地。2016北京住宅用地拍賣已經(jīng)落幕，無論是規(guī)劃建筑面積，還是建筑用地面積，均是北京含住宅用地供應(yīng)近五年來的最低值。

 

深圳亦然。深圳在“十二五”期間商品住房供地計劃只完成了六成，“十三五”又是供應(yīng)不足。“十三五”期間預(yù)計深圳商品住房總需求約179萬套，而深圳計劃實現(xiàn)新增住房有效供應(yīng)僅65萬套。長期供應(yīng)不足的惡果，讓房價沒有下調(diào)的可能性。

 

目前專家學(xué)者在為高房價建言獻(xiàn)策時，“擴(kuò)大土地供應(yīng)”幾乎成了建議的“標(biāo)配”。地產(chǎn)大佬融創(chuàng)孫宏斌日前在演講時直言，中國“缺房的地方缺供應(yīng)，有供應(yīng)的地方不缺房。”“北京、上海50%的基本農(nóng)田，很荒唐。”。

 

房企拍地“高杠桿”也是今年“地王”頻出的一大助推器。據(jù)新華社調(diào)研，人們買房子起碼還交首付，而有些地方的房企拿地根本不掏自己腰包，全靠從金融機(jī)構(gòu)融資。近年房企配資一般都在三七開，房企自有出資占三成，配資占七成。有一些房企連自有出資部分也從金融機(jī)構(gòu)解決，房企引入銀行、債券、理財產(chǎn)品、信托計劃、資管計劃、保險等資金來拍地，已成為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。尤其以央企、上市房企更甚。

 

另外，土地供應(yīng)低迷也是房企樂于在此時拿地的原因，土地供應(yīng)少必將導(dǎo)致一年后商品房供應(yīng)少，開發(fā)商希望自己的項目能在供應(yīng)低點入市，因此越是供應(yīng)少的時候越要拿地。而據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，按今年房企的拿地價格，未來一年里一二線城市房價若不漲超過50%，這些房企都無法回本。

 

今年在樓市調(diào)控上，我們能窺見中央與地方博弈的痕跡。地方遲遲不愿出手，土地財政是一大原因。中國實行分稅制后，土地出讓金成為地方財政重要來源，來自土地、房地產(chǎn)業(yè)的稅費收入絕大部分歸屬地方政府，為地方財政貢獻(xiàn)了五成以上的收入。因而抑制高房價對地方政府而言一直缺少內(nèi)在動力。因此有不少學(xué)者呼吁取消土地財政，改變地方政府收入來源，進(jìn)行中央地方收入分配改革。

 

中國社會科學(xué)院學(xué)部委員李揚日前犀利指出，“今年初，我說這是一些地方政府和開發(fā)商共謀，果然結(jié)果看到了，很多地方政府的財政任務(wù)半年剛過就完成了。如果這么偉大的任務(wù)背后摻雜著私心雜念，夾雜著這么多行政化甚至統(tǒng)治性手段，我覺得供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革是有問題的。”

 

3、未來房價會不會繼續(xù)漲？

 

如果現(xiàn)在在全國進(jìn)行一個“最想知道答案”的問題大征集，筆者想“房價還會不會漲”將位居前列。我們需從客觀規(guī)律與主觀政策做判斷。

 

從客觀規(guī)律來看，中國現(xiàn)階段“城鎮(zhèn)化”仍未結(jié)束，或者說，還有很長的進(jìn)展時期。中國目前的城鎮(zhèn)化率在40%多，發(fā)達(dá)國家的城鎮(zhèn)化率是70%以上，我們按60%目標(biāo)計算，大約還有10-15年的城鎮(zhèn)化發(fā)展時間。

 

從百姓角度來說，一二線城市有著三四線城市無法比擬的醫(yī)療資源、文化資源、商業(yè)環(huán)境、工作機(jī)會，這就決定了人們必將向這些城市源源不斷地涌入。這是無數(shù)打工者、大學(xué)生用腳投票得出的結(jié)果。并不是非要到城市過壓力大、空氣差的日子不可，而是在家鄉(xiāng)生活環(huán)境更加殘酷，而且?guī)缀鯖]有改變命運的機(jī)會。

 

所以，我們可以想見未來一二線城市房子的需求。而大城市的擴(kuò)張，必然伴隨著小城鎮(zhèn)的衰敗。1997年，城鎮(zhèn)常住人口不到4億，有668個城市；而2015年城鎮(zhèn)人口達(dá)到7億，但城鎮(zhèn)數(shù)量減少到654個。1998年，常住人口在20萬以下的城市有370個，到2014年減少240個，負(fù)增長130%。

 

從國家政策層面上，未來中國還將打造20個城市群，其中重點建設(shè)5大國家級城市群（長江三角洲城市群、珠江三角洲城市群、京津冀城市群、長江中游城市群和成渝城市群）。這說明了這些地區(qū)將來能夠獲得的資源、政策傾斜。

 

再來看看本次監(jiān)管層出手樓市調(diào)控的目的。我們可以從國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計司司長盛來運的發(fā)言中窺見一二：“國慶前后一些熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控及時有效，房地產(chǎn)市場高燒開始在退，房價走勢趨穩(wěn)。這一輪房地產(chǎn)調(diào)控是局部的，調(diào)控目的主要針對投資性和投機(jī)性需求，對剛需、改善性需求仍然還是支持的。還有房地產(chǎn)本身調(diào)控的目的主要是防止房地產(chǎn)的大起大落對經(jīng)濟(jì)帶來一些不利的影響，防止經(jīng)濟(jì)的波動，它的調(diào)控目標(biāo)最終還是保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長。從這些角度來看，對全局的影響不像想象得那么大，而且后期的走勢有待觀察。”

 

近日各學(xué)術(shù)機(jī)構(gòu)也對樓市做出了預(yù)測。日前北大國發(fā)院發(fā)布報告對近兩個月的調(diào)控做出表態(tài)，“從9月份來看，房價漲幅已經(jīng)差不多了，和8月份相比漲幅是下降的。但是這時候出臺了政策，最后的結(jié)果一定是迫使下一輪漲價漲得更高。”

 

此外北大報告指出，總結(jié)全世界歷史上城市化的規(guī)律有四個，第一個規(guī)律是從農(nóng)村走向城市，第二個規(guī)律是從小城市到大城市，第三個規(guī)律是從市中心到郊區(qū)，第四個規(guī)律是形成城市群。前兩個過程正在進(jìn)行中，但是我們沒有第三個過程，就是市中心向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，這是因為宅基地的問題。土地制度導(dǎo)致第三個過程中斷了，所以第四個過程——城市群也難以形成。城市化過程中斷的結(jié)果就是在大中城市可能有房地產(chǎn)泡沫，房價居高不下。

 

而社科院剛剛出爐的報告有著更具體的判斷：一線城市在明年下半年還有反彈，一線投資會有穩(wěn)步的提升，看不到北京絕對下降的趨勢，上海也是，深圳未來增幅的下降幅度會更大一些。二線投資有明顯的反彈，南京、廈門、合肥都是這樣。

 

此外，社科院評價本輪樓市調(diào)控具體措施還有待于改進(jìn)，所有的城市都是以限購為主調(diào)，而治本政策出臺并不多。限購政策作用有限，并還是有負(fù)作用。

 

站在2016年年底，我們還能想見15年出臺的降首付，行至16年就變成嚴(yán)厲收緊了。曾有學(xué)者不無憂慮地表示，“由于樓市政策缺乏系統(tǒng)性、前瞻性，使得樓市發(fā)展始終難以逃脫“高房價”或“高庫存”的兩難循環(huán)，經(jīng)濟(jì)增長的可持續(xù)性、政策的連貫性、房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的穩(wěn)定性以及民眾的幸福感都因此大打折扣。”

 

4、經(jīng)濟(jì)地產(chǎn)化將把中國帶入怎樣的命運？

 

目前，中國的樓市已經(jīng)脫離了簡單居住的屬性，此前只研究金融的專家現(xiàn)在也不得不開始研究樓市，因為房子已經(jīng)變成了金融投資品。

 

而全民炒房的結(jié)果就是，居民其他項目消費縮減，公司也紛紛將資源投入房地產(chǎn)，做實體產(chǎn)業(yè)的深感投資低迷。今年當(dāng)?shù)谝患夜究抠u房產(chǎn)實現(xiàn)盈利，達(dá)到“保殼”目的時，媒體大肆報道，社會評論紛至。然而君不見后來一家又一家的公司都這樣做了，媒體由于習(xí)慣了不再強(qiáng)調(diào)，我們卻不能忽視這背后，一家做實業(yè)的公司，當(dāng)要用賣房來盈利時，當(dāng)一年利潤都不及炒一套房的利潤時，有多少人能沉下心來，踐行工匠精神，研發(fā)新產(chǎn)品新技術(shù)？

 

我們或許還不能忘記，大洋彼岸的美國還在想方設(shè)法打壓中國，打壓中國的制造業(yè)，美國費盡心機(jī)都沒有干成的事情，若因為我們自己房價的瘋狂而成功，豈不太讓人嘆息！

 

筆者剛畢業(yè)的時候曾經(jīng)在一家國產(chǎn)制造業(yè)公司，生產(chǎn)航空航天所用傳感器。有一次到德國紐倫堡參加展覽，一個白發(fā)蒼蒼的德國CEO兼工程師（德國制造公司CEO多為工程師出身）對我說，這個展廳里都是富豪，集中了德國最有錢的人。筆者當(dāng)時愣了一下，作為一個中國小制造公司的人過來參加這個展覽，就見到人家德國的富豪們了。他問我，你們中國最有錢的都是做什么的人？筆者想說，房地產(chǎn)，不行，會被德國人鄙視的，公務(wù)、不行不行。“金融，”我說。話音剛落就后悔了，德國最不重視金融了。果然，禮貌紳士的德國人沒說話，臉上露出遺憾的微笑。

 

2016年的中國房地產(chǎn)注定會被載入史冊，歷史的滔滔長河也許不會記得本次房價暴漲造成的一個個家庭財富轉(zhuǎn)移，不會記得這個買房者的一聲嘆息和那個賣房者的一絲竊喜。然而歷史會記得我們?yōu)榇俗隽耸裁矗芏嗳诉€在疾呼，國家要富強(qiáng)，依靠的必然是制造業(yè)，金融要服務(wù)實業(yè)，科技與創(chuàng)新才能引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)新動能轉(zhuǎn)換與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，才能引領(lǐng)中國的下一個燦爛。