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這個(gè)標(biāo)題一放上來(lái)，一部分讀者可能要噴老莫了，說(shuō)“棄房斷供”也不是想棄就能棄的！現(xiàn)在老莫給大家詳細(xì)說(shuō)說(shuō)這個(gè)問題。

 

一般而言，在房?jī)r(jià)下跌并存在繼續(xù)下跌大概率的時(shí)候，貸款購(gòu)房者一般有兩個(gè)選擇：第一，咬咬牙繼續(xù)扛起房貸，按照約定，支付月供；第二，索性棄房斷供，丟給銀行。

 

買房就像是配資炒股

 

不管是炒股，還是買房，有漲就有跌。漲的時(shí)候，很多人跟進(jìn)投資，想要賺更多；跌的時(shí)候，很多人退卻止損，想要另尋出路。買房投資者和配資炒股者其實(shí)有些相像，同樣受利益驅(qū)使開展動(dòng)作，同樣存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，股票（房?jī)r(jià)）跌了也得自己擔(dān)著，借的錢還是得還，按照既定合約強(qiáng)平股票（房產(chǎn)）也合情合理合法。

 

 

 

雖說(shuō)愿賭服輸，但是用一種最合理的方式止損，也是人之常情、志之所向。

 

為什么要止損？

 

“止損”的原因在于“房?jī)r(jià)下跌，并在接下來(lái)一段時(shí)間甚至很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)依舊存在一跌再跌的可能性”。在9月底，很多地方政府尚未出臺(tái)限購(gòu)政策之前，很多人忙著在樓市“買買買”，甚至在限購(gòu)出臺(tái)后還在絞盡腦汁想買。其實(shí)這個(gè)時(shí)候，很多富人已經(jīng)退出了樓市，一些中產(chǎn)階級(jí)，甚至是窮人接盤，就好像股市的接盤俠一樣，這些后來(lái)進(jìn)入樓市的投資者，被一些開發(fā)商故意引導(dǎo)、被房?jī)r(jià)沒有下跌可能的說(shuō)法倒逼，買了房，最后發(fā)現(xiàn)，這個(gè)決定并不是那么正確，房?jī)r(jià)開始下降了，于是琢磨著怎么止損。

 

繼續(xù)背房貸VS棄房斷供的兩種情況

 

一般而言，在房?jī)r(jià)下跌并存在繼續(xù)下跌大概率的時(shí)候，貸款購(gòu)房者一般有兩個(gè)選擇：第一，咬咬牙繼續(xù)扛起房貸，按照約定，支付月供；第二，索性棄房斷供，丟給銀行。在這里，老莫要告訴大家，這兩種情況的一些細(xì)節(jié)內(nèi)容。

 

一些人的觀點(diǎn)是：要是100萬(wàn)的房子，降到了90萬(wàn)上下，就繼續(xù)還貸；要是降到了70萬(wàn)上下，就直接丟給銀行，棄房斷供。還有一些人的觀點(diǎn)是：要是資金充足，就繼續(xù)還貸；要是無(wú)力拿出錢，就直接斷供。這些觀點(diǎn)看上去很合理，但是很多朋友可能忽略了按揭合同上的一條常見條款——在抵押期間，由于乙方的過錯(cuò)或其他原因造成抵押物的價(jià)值減少的，乙方應(yīng)在30日內(nèi)向甲方提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。

 

否則，甲方有權(quán)要求乙方提前清償相當(dāng)于抵押物價(jià)值減少部分的本金和利息。如果乙方不提供價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保又不提前清償?shù)戎档馁J款本金和利息時(shí)，甲方有權(quán)宣布貸款提前到期，要求乙方提前清償全部貸款本金和利息。

 

這條款用通俗的例子來(lái)解釋就是：假設(shè)老莫在長(zhǎng)沙買了套房，房貸為200萬(wàn)，但是房?jī)r(jià)突然暴跌到190萬(wàn)，這個(gè)時(shí)候按時(shí)還貸和棄房斷供分別會(huì)怎樣？

 

情況一：如果老莫征信情況較好、資產(chǎn)流動(dòng)情況較優(yōu)，房?jī)r(jià)跌了，老莫只要補(bǔ)足30萬(wàn)等值抵押物，按時(shí)還貸即可。因?yàn)榈鴥r(jià)十分夸張，所以，很多人會(huì)意圖棄房斷供，所以會(huì)出現(xiàn)情況二。

 

情況二：銀行要求老莫在原先的基礎(chǔ)上追加10萬(wàn)抵押物（實(shí)際要高于10萬(wàn)）此時(shí)老莫認(rèn)為跌價(jià)太多，且可能繼續(xù)下跌，便拒絕追加擔(dān)保抵押，又不提前清償?shù)戎档馁J款本金和利息時(shí)，此時(shí)銀行就會(huì)宣布貸款提前到期，要求老莫提前清償全部貸款本利。若是老莫破產(chǎn)，沒辦法提前清償全部的貸款本利，那么銀行就會(huì)拍賣房子。當(dāng)然，并不是銀行拍賣了房子就和老莫沒關(guān)系了，如果最后房子只拍了180萬(wàn)，其差額也是需要老莫自己補(bǔ)足的。

 

到底是繼續(xù)背房貸，還是棄房斷供劃算？

 

說(shuō)白了，到底是繼續(xù)背房貸，還是棄房斷供劃算，這在中國(guó)來(lái)說(shuō)，并非一個(gè)很艱難的選擇題。這個(gè)抉擇和個(gè)人征信情況、資產(chǎn)情況有關(guān)系，除非你實(shí)在是現(xiàn)金流為負(fù)，無(wú)法承擔(dān)下跌損失，不然就無(wú)需考慮期房斷供這個(gè)選項(xiàng)。或者是保證自己棄房斷供之后的損失會(huì)小于再買一套房的損失。

 

 

 

因?yàn)橹袊?guó)的房?jī)r(jià)暫時(shí)不會(huì)下跌如此夸張，上文老莫所舉例子的大幅下跌可能性并不大。大部分情況下棄房斷供都是不可取的。首先，棄房斷供時(shí)給銀行補(bǔ)足的本金，并不見得是止損的。其次，要是棄房斷供后還無(wú)法補(bǔ)足，所引起的后果是很多人難以承受的，不要緊抓著“要是房子是自己的唯一居住房，那么銀行只能擁有房產(chǎn)證，而不能把人趕走”，這并非絕對(duì)命題。

 

而且要是因?yàn)闂壏繑喙笃跊]能補(bǔ)交房子拍賣后依舊須乙方不足的本利，那么個(gè)人征信報(bào)告是會(huì)蒙受污點(diǎn)的，在經(jīng)濟(jì)金融社會(huì)，各種相關(guān)行為也會(huì)受到極為顯著的不良影響，比如無(wú)法貸款、無(wú)法辦信用卡、無(wú)法辦簽證、無(wú)法坐飛機(jī)等等，頭像會(huì)被放至眾多公告予以展示，只要被查到任何資產(chǎn)就會(huì)立即被法院查封拍賣。所以，在中國(guó)現(xiàn)有的房市背景下，繼續(xù)背房貸還是上選。

 

總之，在買房的時(shí)候還應(yīng)該多多思考，就像炒股一樣，搞清楚行情、搞清楚個(gè)股潛力和前景，謀之而后動(dòng)，才是上上之選！

 

 

 

延伸閱讀：深扒日本房?jī)r(jià)崩盤始末，細(xì)思極恐！

 

來(lái)源：說(shuō)錢（ID：iShuoqian）；作者：錢哥

 

最近，生活在一線城市的人可能會(huì)有這樣的思考：房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)漲嗎？這樣漲下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)崩盤？

 

通常情況下，沒人能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)這個(gè)問題。但在中國(guó)，總是有人信誓旦旦的告訴你：放心吧！房?jī)r(jià)會(huì)越長(zhǎng)越高！北上廣深會(huì)成為宇宙中心！

 

為什么北上廣深的房?jī)r(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了普通人的承受范圍，卻依舊有人砸鍋賣鐵搶著買？因?yàn)樗麄儽兄粋€(gè)信仰：一線城市房?jī)r(jià)只漲不跌，買到就是賺到！他們的邏輯是：一線城市人口密集，外來(lái)人口和當(dāng)?shù)赝梁纻児餐信e著房?jī)r(jià)。

 

但是，在20多年前，同樣人口密集，同樣由奧運(yùn)會(huì)帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)飛躍，同樣匯集著優(yōu)厚的資源，同樣經(jīng)歷著人口涌入的東京，卻未能幸免于房?jī)r(jià)的大崩盤。今天錢哥就要說(shuō)說(shuō)日本房地產(chǎn)泡沫破滅的前前后后。

 

危機(jī)前的東京

 

上世紀(jì)60~80年代，日本經(jīng)濟(jì)在美國(guó)的扶持和自身的努力下實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)，在短短20年間從一個(gè)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)小國(guó)轉(zhuǎn)型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國(guó)。

這一切都要從1964年的東京奧運(yùn)會(huì)說(shuō)起。東京奧運(yùn)會(huì)被認(rèn)為是歷史上最成功的奧運(yùn)會(huì)之一，日本也成為首個(gè)借助奧運(yùn)會(huì)帶動(dòng)了自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國(guó)家。

 

有數(shù)據(jù)顯示，東京奧運(yùn)會(huì)的總投入高達(dá)1兆日元！哥都沒見過這么大的貨幣單位！按照當(dāng)時(shí)的匯率計(jì)算，大約為30億美元，創(chuàng)造了當(dāng)時(shí)奧運(yùn)會(huì)歷史上的最高投資記錄！

 

▲1964年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)開幕式

 

別看花錢多，但都花在了正地方，90%以上的投資都被用來(lái)修路、修新干線、修高速公路和地鐵等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。經(jīng)過這些利國(guó)利民的大建設(shè)，奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，東京成了全球最有活力的國(guó)際大都會(huì)，工業(yè)化、城市化都大大滴實(shí)現(xiàn)了！

 

進(jìn)入80年代，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了令人炫目的鼎盛時(shí)期。全球各個(gè)角落都有Made in Japan的產(chǎn)品，野心勃勃的日本企業(yè)還在全球展開了大規(guī)模的投資和收購(gòu)。

 

一位日本記者回憶當(dāng)時(shí)的情景時(shí)說(shuō)道：“那時(shí)候的日本人真的不知道什么叫天高地厚。有人對(duì)日本最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商三菱地所的社長(zhǎng)開玩笑說(shuō)：什么時(shí)候把紐約的洛克菲勒大樓買下來(lái)吧，那可是美國(guó)最高的大樓呀。一年后，三菱地所果然宣布花2000億日元收購(gòu)了洛克菲勒大樓，并在大樓的最高處插上了日本國(guó)旗。日本人真的發(fā)瘋了！”

 

然而，當(dāng)日本人目空一切，認(rèn)為自己是“世界之王”時(shí)，一場(chǎng)危機(jī)正在醞釀當(dāng)中。

 

危機(jī)的序幕：“廣場(chǎng)協(xié)議”

 

日本經(jīng)濟(jì)泡沫的起源離不開“廣場(chǎng)協(xié)議”。1978年，第二次石油危機(jī)爆發(fā)，能源價(jià)格大幅上升，美國(guó)國(guó)內(nèi)出現(xiàn)了嚴(yán)重的通貨膨脹，為了治理通貨膨脹，美聯(lián)儲(chǔ)三次提高聯(lián)邦基準(zhǔn)利率，實(shí)施緊縮的貨幣政策。

 

這一政策使美國(guó)利率上升到20%左右，吸引了大量海外資金流入美國(guó)，導(dǎo)致美元大幅升值，造成美國(guó)對(duì)外貿(mào)易逆差大幅增加。

 

為了改善貿(mào)易逆差狀況，美國(guó)希望通過美元貶值來(lái)提高出口競(jìng)爭(zhēng)力。1985年9月，由美國(guó)牽頭，美、日、德、法、英五國(guó)在紐約廣場(chǎng)飯店舉行會(huì)議，決定聯(lián)合干預(yù)外匯市場(chǎng)，促使美元有序貶值，史稱 “廣場(chǎng)協(xié)議”。

 

▲簽署“廣場(chǎng)協(xié)議”的G5五國(guó)財(cái)長(zhǎng)

 

“廣場(chǎng)協(xié)議”簽訂之后，五國(guó)開始在外匯市場(chǎng)拋售美元，美元貶值，其他四國(guó)貨幣相應(yīng)升值，其中，日元兌美元匯率三年間升值了一倍，從240：1飆升至120：1。

 

日元大幅升值打擊了日本的出口企業(yè)，日本政府為了支持企業(yè)維持高出口額，減輕企業(yè)債務(wù)，采取了寬松的貨幣政策。

 

連續(xù)5次下調(diào)利率，從1985年的5%降至1987年的2.5%，貨幣供應(yīng)量連續(xù)四年超過兩位數(shù)增長(zhǎng)，造成國(guó)內(nèi)市場(chǎng)流動(dòng)性大量過剩。

 

迄今，業(yè)界對(duì)廣場(chǎng)協(xié)議是否直接導(dǎo)致了日本的衰退仍有爭(zhēng)議，但不可否認(rèn)“廣場(chǎng)協(xié)議”后引發(fā)的一系列反應(yīng)與政府的應(yīng)對(duì)，讓日本走上一條不歸路。

 

陽(yáng)光下的泡沫

 

降低利率保住了日本企業(yè)的生產(chǎn)和出口，企業(yè)掙得的外匯源源不斷地涌入日本的銀行。為了擴(kuò)大營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拼命發(fā)放貸款。

 

相對(duì)于一般公司貸款，房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)較低，于是日本商業(yè)銀行紛紛將資金投放到這一領(lǐng)域。

 

來(lái)自銀行的大量貸款流入房地產(chǎn)市場(chǎng)開始推高房?jī)r(jià)。1987年，東京的房?jī)r(jià)漲了53%。那些埋頭上班的公司職員們生怕房?jī)r(jià)不斷漲上去，忙著向銀行貸款買房子。而房地產(chǎn)開發(fā)商更是組織一幫無(wú)業(yè)人員扮成購(gòu)房者深夜排隊(duì)，由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購(gòu)房之勢(shì)。

 

▲NHK記者采訪年輕媽媽

 

1987年，東京某團(tuán)地商品房搖號(hào)抽簽式，55平方米總價(jià)6200萬(wàn)日元，搖號(hào)率1/3700。NHK記者采訪這位沒中簽的年輕媽媽，她無(wú)奈說(shuō)運(yùn)氣真背，我們家都兩個(gè)小孩了，真想要這套房。記者鼓勵(lì)安慰她明年繼續(xù)努力。但實(shí)際上1988年搖號(hào)率到了1/6200，這位媽媽的中簽希望估計(jì)還不如去賭賽馬來(lái)得高。

 

同一時(shí)期，國(guó)際熱錢的涌入加速了日本房地產(chǎn)泡沫的膨脹。簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議”之后，日元每年保持5%的升值水平，敏銳的國(guó)際資本迅速涌入日本，在日本的股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)上呼風(fēng)喚雨。

 

熱錢涌入導(dǎo)致股價(jià)和房?jī)r(jià)快速上漲，從而吸引更多的國(guó)際資本進(jìn)入日本投機(jī)，日元繼續(xù)升值，股市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，泡沫越吹越大。

 

銀行貸款和熱錢同時(shí)涌入房地產(chǎn)行業(yè)，日本的地價(jià)開始瘋狂飆升。1989年日本地價(jià)攀升至2137兆日元，而1998年末最低時(shí)候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相當(dāng)于1989年日本國(guó)民生產(chǎn)總值的2倍。當(dāng)時(shí)有個(gè)笑話是僅東京23區(qū)的地價(jià)就可以買下整個(gè)美國(guó)。

 

▲1989年?yáng)|京銀座5丁目鳩居堂

 

1989年?yáng)|京銀座5丁目鳩居堂前，當(dāng)時(shí)國(guó)土交通廳公布的土地公示價(jià)格1平米1億1千萬(wàn)日元，折合97萬(wàn)美元，這也是當(dāng)年獲吉尼斯世界紀(jì)錄的全球最高地價(jià)，現(xiàn)今價(jià)格4000萬(wàn)日元，跌了差不多有2/3。

 

然而，房地產(chǎn)價(jià)格飆漲給日本經(jīng)濟(jì)造成了一系列不良影響。

 

首先是嚴(yán)重影響到了實(shí)體工業(yè)的發(fā)展。由于建筑用地價(jià)格過高，許多工廠企業(yè)難以擴(kuò)大規(guī)模，而像豐田汽車、富士重工、日立電機(jī)等等這些日本實(shí)體經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭羊也按耐不住，開始大舉進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)業(yè)。同一時(shí)期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。

 

其次，過高的地價(jià)也給政府的公共投資建設(shè)帶來(lái)了嚴(yán)重的阻礙，當(dāng)時(shí)正在建設(shè)的第二東名高速因地價(jià)高漲，計(jì)劃難于推進(jìn)，日本道路公團(tuán)的經(jīng)營(yíng)狀況極度惡化。

 

再次，農(nóng)業(yè)用地被大量擠占，國(guó)內(nèi)農(nóng)業(yè)產(chǎn)量受到威脅。

 

高昂的房?jī)r(jià)更是使普通日本人買不起屬于自己的住房。1990年在東京買一戶60平米小戶都要5千萬(wàn)日元以上，基本上按當(dāng)時(shí)4百萬(wàn)日元工資標(biāo)準(zhǔn)，要不吃不喝干15年，這讓很多懷抱上京夢(mèng)的日本年輕人忘而卻步，甚至很多日本國(guó)民認(rèn)為東京人不勞而獲，批評(píng)政府哄抬地價(jià)。

 

 

 

失去的二十年

 

1990年，日本生產(chǎn)性行業(yè)的貸款比重下降到25%，非生產(chǎn)行業(yè)的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經(jīng)濟(jì)成了名副其實(shí)的空中樓閣，危機(jī)一觸即發(fā)。

 

日本政府也意識(shí)到了經(jīng)濟(jì)泡沫，非理性的樓市正在動(dòng)搖日本的“基本農(nóng)田制度”和“科技興國(guó)”兩項(xiàng)基本國(guó)策。于是，日本政府突然收縮貨幣政策。

 

一是短期內(nèi)上調(diào)利率。央行在1989年5 月將維持了 2 年多的超低利率從 2.5%上調(diào)到 3.25%，之后連續(xù) 4 次上調(diào)，到 90 年8月達(dá)到 6%。

 

二是政府突然強(qiáng)制收緊信貸，控制對(duì)房地產(chǎn)信貸總量。1991 年商行停止了對(duì)房地產(chǎn)的貸款，M2 增速?gòu)?90 年平均 11.68%的水平大幅降到 91 年平均 3.66%的低位，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于當(dāng)年名義 GDP 增長(zhǎng)率 6%的水平。

 

宏觀調(diào)控政策力度過猛，泡沫迅速破滅。

 

首先刺破的是股票市場(chǎng)泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以來(lái)最黑暗的一天。

 

當(dāng)天，日經(jīng)指數(shù)頓挫，日本股市暴跌70%，自此，日本股市陷入了長(zhǎng)達(dá)20年的熊市之中。

 

▲1970~2015年日本股價(jià)走勢(shì)

 

股票價(jià)格大幅下跌，信貸規(guī)模下降，使幾乎所有銀行、企業(yè)和證券公司出現(xiàn)巨額虧損。公司破產(chǎn)導(dǎo)致其擁有的大量不動(dòng)產(chǎn)涌入市場(chǎng)，頓時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)供過于求，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)。與此同時(shí)，隨著日元套利空間日益縮小，國(guó)際資本開始撤逃。

 

1991年，日本不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)開始垮塌，巨大的地產(chǎn)泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境。

 

1992年，日本政府出臺(tái)雪上加霜的“地價(jià)稅”政策，規(guī)定凡持有土地者每年必須交納一定比例的稅收。在房地產(chǎn)繁榮時(shí)期囤積了大量土地的所有者紛紛出售土地，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)立刻進(jìn)入“供大于求”的時(shí)代。

 

幾種因素疊加，加速了日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面崩潰。而在泡沫時(shí)期房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平的三大都市圈（東京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂后的價(jià)格也跌得最慘，跌幅超過了全國(guó)平均水平。

 

▲1980~2007年日本全國(guó)平均房?jī)r(jià)及東京都平均房?jī)r(jià)走勢(shì)圖

 

自1990年泡沫破裂以來(lái)，日本全國(guó)的平均房?jī)r(jià)連續(xù)16年呈下跌趨勢(shì)。

 

從1990年至2006年，全國(guó)平均房?jī)r(jià)下跌了49.56%，基本回到了地產(chǎn)泡沫發(fā)生前1986年的水平；

 

東京房?jī)r(jià)持續(xù)下跌至2005年，相比于1988年的房?jī)r(jià)頂峰，下跌了67.12%，回到了1985年的水平。日本經(jīng)歷了“失去的20年”。

 

日本房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生和破滅有著其特殊的歷史和政治背景，但在泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期全民買房的各種表現(xiàn)讓人不得不聯(lián)想到目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)形勢(shì)。

 

看了日本經(jīng)濟(jì)泡沫破滅的前前后后，你還敢拍著胸脯說(shuō)北上廣深的房?jī)r(jià)一定不會(huì)下跌嗎？