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—這34個城市以外，買房風險非常大！—

 

昨天看到一則統計的數據非常有意義，摘錄一下：其實這組數據恰恰說明未來中國房地產市場的價值：

 

5000億俱樂部城市達34個  江蘇最多  廣東山東緊隨其后

 

2015年，全國生產總值超5000億的城市已達34個，全國超萬億的城市共有10個，其中上海、北京超過2萬億元，在1萬—2萬億之間的有8個，分別為廣州、深圳、天津、重慶、蘇州、武漢、成都和杭州。

 

9000-1萬億之間的有青島、南京。8000億—9000億元的有4個，分別為無錫、長沙、寧波和佛山，8000億以下，7000億以上有3個，分別為大連、鄭州和沈陽;6000億—7000億元的有6個，分別為煙臺、東莞、南通、泉州、唐山和濟南;5000億—6000億元的有9個，分別為西安、哈爾濱、合肥、福州、長春、石家莊、徐州、常州和濰坊。

 

可以說這34個城市也是未來買房風險相對最小的城市選擇。

 

—經濟在分化，買房只能在這些城市選—

未來中國經濟的活力與火力主要體現在這34個城市，當然也并非這34個城市內肯定都可以買房，但如果要買房，最好是在這34個城市及這34個城市的輻射區內，才更安全。

 

 

這34個城市其實代表了中國城市化進程最迅速的代表，這些城市人口聚集、產業聚集，除了煙臺、泉州、唐山、濰坊以外，其他城市全部在修建或規劃了地鐵，這也體現了人口的聚集。

 

這34個城市可以說也是過去一年土地市場交易最頻繁和積極的城市，包括一二線城市為主。

 

決定城市房價水平的主要是當地的經濟產業結構，以及由此決定的收入結構。

 

決定城市未來房地產發展的主要是人口因素。這些都是長期因素，在短期內不會發生劇烈波動。而供應量的波動，即土地和新房的供應，對樓市短期表現的影響更大。尤其是在目前的市場環境下，當購房需求隨著信貸寬松而快速放大時，低庫存城市表現顯著優于高庫存城市。

 

 

從標桿房企的布局也可以看到，更集中在量跌價漲的一二線城市，以34城市為主。

 

可以買房城市的共同特點——優質城市的共性！

庫存消化周期，一般認為，城市的庫存消化周期在12個月左右，則庫存量處于一個良性的位置，新房市場供求基本平衡。34個城市除東北個別區域外，大部分供求穩定，并沒有高存量的風險。

 

二手房市場，活躍的二手房市場是新房市場穩定繁榮的保障，由于住房需求傳導機制的作用，哪怕是低端二手房的需求，也有可能環環相扣地為新建商品住宅釋放需求。二手房市場的體量越大，這種傳導機制就越有效率。

 

土地供求，累計購地銷售比表述的是土地市場的供求關系，比值越低表示土地越緊缺。根據中原長期監測土地市場的經驗判斷，150%為庫存警戒線，超過警戒線的城市有土地供應過剩的風險，這種風險也很容易傳導到新房市場。

 

新房市場發展程度，“人均累計新房銷售面積”是我們最早提出用于描述新房市場發展程度的指標，這個指標數值上等于“1998年以來城市的累計新建住宅銷售面積”與“當年常住人口數”之比。同一時間點，這個指標越高，顯示該城市新房市場發展程度越高，同時未來繼續提高的空間變小。

 

城市化，常住人口的城市化率和人口流動率，上述各城市在這兩項指標上趨同性比較強，除了南寧外，城市化率都已經超過60%，外來人口超過常住人口的10%，在深圳和東莞，外來人口甚至超過常住人口的75%。這兩項指標越高，顯示基于人口的潛在住房需求越高。

 

最后是人口增長速度。人口數量是住房需求的最基本來源，城市的人口增長越快，住房需求，尤其是居住性需求就越大。