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房地產稅何時開征？
與房產稅有何區別
房地產稅何時開征是近年來從未降溫的話題。日前，人大財政經濟委員會副主任委員郝如玉在第十屆“中國經濟增長與周期”論壇上的發言，讓有關房地產稅的討論再度掀起熱潮。
隨著2017年的來臨，房地產稅出臺的預期和聲音也越來越大。對此，民建中央經濟委員會副主任馬光遠在接受海外網財經采訪時表示，當務之急不是推出一個不成熟的的法律文本，而是通過廣泛討論，形成基本共識，擺脫“功利主義”思維的桎梏。
北京大學法學院教授、中國財稅法學研究會會長劉劍文曾表示，“本屆人大任期是到2017年底，因此預計房地產稅法最快將在2017年底前通過，慢的話可能會在2017年底提交審議，在下一屆人大任期內通過。”
“我不是很樂觀。”國務院參事、中央財經大學稅務學院副院長劉桓接受記者采訪時表示，希望在2017年底本屆人大能拿出一個可供討論的房地產稅方案。但是，方案從討論到通過還有一個過程，“我們不能指望在很短的時間內就推出這項政策，事實證明一個稅種的推出如果過于倉促，在執行中會有很多后續問題不好解決。房地產稅寧可晚一點出臺，也不能出原則性的、顛覆性錯誤。”
房地產稅與房產稅有本質區別！
目前很多人依然在混淆使用“房產稅”和“房地產稅”兩個概念，事實上從近兩年國家正式文件或相關主管部門的言論中，都是使用“房地產稅”這個概念。
如果從最初物業稅的討論和設計開始，關于房產稅的討論已經10多年了，其間經歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。2003年的十六屆三中全會提出“實施城鎮建設稅費改革，條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅，相應取消有關收費”。之后由于中國房價的暴漲，在房產稅的政策目的中自然有了通過房地產抑制房價過快上漲的意圖，并在上海重慶兩地的“房產稅”擴大征收試點，但效果乏善可陳。無論是上海的增量征收還是重慶的高端存量征收，其實際征收稅額和兩市的是住房規模遠遠不相配。
房產稅，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據，向產權所有人征收的一種財產稅。目前的房產稅更類似于國外的物業稅。
近兩年的國家正式文件或相關主管部門的言論，都是使用“房地產稅”這個概念。這意味著，未來的房地產稅，征收對象不僅是房屋，還可能涵蓋土地等。現行房地產相關稅費，都有可能隨著房地產稅的推行而進行整合，因此應該是房地產稅收體系的綜合改革。
由于房地產稅是典型的地方稅，理所當然該由地方稅務部門來征收，而征收房地產稅考驗的是地方政府的能力和實力。事實上，房地產稅作為直接稅種，征收難度大、成本高，絕大部分城市即便強行開征，獲得的收入也難以抵消成本。
“稅務機關其實還沒有做好這方面的準備。目前征收能力和管理水平都跟不上。”劉桓告訴記者，直接面對居民征稅很難，“一旦征收房地產稅，一個樓內的一百戶居民就有一百種情況，稅務局要分別對待，我們國家恐怕還沒有這么大的稅務能力。”
記者注意到，迄今為止，中國的稅收幾乎都是針對法人進行征收，即便是個人所得稅，也是通過單位財務部門代扣代繳，現在讓稅務局直接面對居民個人征收房地產稅，難度可想而知，“建議采取中介方式，可以把房地產稅委托給有資質的資產評估的權威部門來征收，這樣可以節省稅務部門的人力物力成本。”
稅率多高？按什么房價征收？免征額是多少？
老百姓最為關注的是，房地產稅一旦實施，買房要多交錢嗎？要多交多少錢？
以北京為例，如果一家3口在北京二環購買一套100平米房子需要800萬元，按照1.5%（1.5%的稅率被認為是世界通行做法）的稅率計算，每年需要繳納的房地產稅是12萬（每月納稅1萬元）；如果在四環購買一套100平米的房子需要500萬元，每年需要繳納的房地產稅為7.5萬元（每月納稅 6250元）。
現實或許不會這么悲催！據記者了解，上海、重慶試點房地產的稅率介于0.4%到1.2%之間，低于1.5%的國際平均水平（發達國家的房屋持有稅， 稅率一般為1%至2%）。上海的試點方案為0.6%和0.4%兩檔，重慶包括0.5%、1%、1.2%三檔，皆低于國外水平。如果按照0.5%稅率計算， 在北京二環購買一套100平米房子，每年需繳納房地產稅4萬元（每月繳稅3333元）；在北京四環購買一套100平米的房子，每年需繳納房地產稅2.5萬 （每月繳稅2083元）。
“不過，從發達國家經驗來看，房地產稅一般以評估價，而非市場價為稅基。評估價一般要低于市場價，且會是幾年才調整一次。”中國社科院財經院汪德華研究員告訴記者。
另外，劉桓還建議說，我國的房地產稅不能照搬國際經驗，要根據中國國情，設定一定的免征額。
開征房地產稅，必須先由全國人大立法
從2003年提出物業稅開始，房地產稅已歷經13年之久，其間經歷了征不征、怎么征、征多少等諸多討論和爭議。2011年初，在沒有立法的前提下，先行在上海和重慶兩地進行試點征收。
但是，房地產稅要全面推行還需先立法。2013年11月，十八屆三中全會通過《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》，提出了“稅收法定”的原則。
2015年3月，十二屆全國人大三次會議通過了修改《立法法》的決定，明確規定：稅種的設立、稅率的確定和稅收征收管理等稅收基本制度，只能通過制定法律來解決。
一系列政策頻出，意味著未來開征房地產稅，必須先由全國人大立法討論通過才能算數。
劉桓告訴記者，實際上，房地產稅的出臺，是對現行稅費體制中的一些稅費項目所做的必要調整和整治。“這是一個非常復雜和困難的過程。”
中短期內，房地產稅與土地出讓金并行不可避免
征收房地產稅是世界慣例，這可能是該稅種立法最具說服力的理由。
不過，原國家稅務總局副局長許善達曾指出，中國的房地產稅，是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，這在國際上難以找到借鑒先例。
在土地國有的條件下，我國地方政府的財政收入多年以來嚴重依賴土地出讓金。公開數據顯示，2014年上海共收入土地出讓金1763.9億元，相當于2014年上海全市公共財政收入的38.47%（土地出讓金收入不包括在公共財政收入之內）。
目前業內普遍認為，房地產稅取代土地財政是合理的，也是大勢所趨，未來將用房地產稅替代地方政府的賣地收入，成為地方政府的收入來源。
社科院：建議一線城市和熱點二線城市開征房產稅
《報告》建議，一線城市和部分熱點二線城市需要增加供給，在商改住的基礎上，實施工改住，調整工業用地的功能。總結和推廣蘇州等地經驗，實行房價漲停板制度和土地拍賣熔斷制。同時，抓住目前機會，在一線城市和熱點二線城市開征房產稅。
房產稅真的能降房價嗎？
有了房產稅，持有第二套房子的成本將大大增加，這會導致準備購買第二套房子的投機者躑躅不前和已經擁有第二套房子的投機者倉皇拋售。
一個不再瘋狂搶購，一個加緊低價出逃，買房的人在減少而賣房的人在增多，這無疑相當于增加了供應減少了需求，而一項商品的供應增加需求減少將會引發商品降價，這是經濟學不容置疑的常識。從表面上來看，前面的邏輯嚴謹可靠，沒有什么明顯破綻，這也正是大眾堅信房產稅能使房價下降的原因所在。
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