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中國房地產進入了分化時代

 

我們反反復復警告的觀點：中國房地產全面繁榮的時代結束了，進入了分化的時代。這個分化時代的實質是：從城鎮化，小城市化，到大城市化的階段。

 

關于城市化和因為城市化帶來的房地產的具體觀點，我跟童大煥老師的云端對話，絕大多數都是這個內容。這里不再重復，有興趣的網友可以翻閱那些文章。

 

這篇文章，重點是從整個中國宏觀經濟，金融，貨幣政策的角度，來提示，我們今天樓市面臨著的巨大風險，對很多區域而言，樓市站在了懸崖邊上，幾乎是最后的瘋狂。一如2015年的中國股市。如果說2015年的中國股市是人造牛市，政府試圖化解債務危機失敗的話，今天的中國樓市，一線城市的從緊限購，導致的環一線城市房價大漲，二線城市跟進的暴漲，幾乎是2015年中國股市的翻版，可以稱作人造樓市繁榮。這是中國政府在樓市化解債務危機的另一次努力。這才是我非常不安的重要原因。

 

如果大家記住，2015年股市消滅了一批中產的話，這次樓市的瘋狂消滅的是更大的一批，畢竟中國人配置在樓市的資產遠遠超過股市。

 

康德說：人是這個世界的目的。我們經濟發展，以有利于政府的統治為目的。這也是長期以來，政府推行均衡化為目的的本質原因。如果遵從市場規律，以人的發展為目的，讓人自由遷徙，那么有的地方政府可能根本存在不下去，譬如鄉鎮，農村這一級政府可能不需要存在。政府的龐大官僚集團可能也不需要存在，因為政府的很多職能和官僚集團，是以介入具體的經濟活動有了存在價值的。所以說，市場經濟必然小政府。

 

政府介入具體的微觀經濟活動，各級地方政府的行為就具有了驚人的一致性，他們本來不是專業的商人，講政治，統一行動，所以，這也是中國政府經濟重復建設，各地經濟結構幾乎雷同的原因。也是任何一個行業，很快就產能過剩的原因。

 

所以，中國房地產最終也產能過剩，跟鋼鐵，水泥，電解鋁，平板玻璃這些產能過剩，邏輯上是一脈相承的。毫不奇怪的。是工業化思維，在房地產上的結果。是計劃經濟思維，在城市化上追求區域均衡，不走大城市化道路的一脈相承的邏輯結果。跟所有的行業一樣，追求計劃，控制，以政府為本位的邏輯結果。這也是各個城市不僅僅產業雷同，城市規劃也都幾乎一樣的本質原因。

 

投資！投資！投資！出口也是因為和為了投資！嗯，我們就是這樣發展經濟的。今天我們工業產能過剩，工業化遠遠超出全世界所有國家，名副其實在總量上全球第一，而城市化還沒有完成，就是這種經濟模式的必然結果，沒什么好奇怪的。

 

我們的經濟現在發生了什么？

 

中國經濟全面產能過剩，大家早已知道了，上邊也分析了產能過剩的原因。在這個背景下，中國政府提出了，經濟結構升級，經濟發展模式從要素驅動，投資驅動，到創新驅動的口號，還喊出了新常態，也就是承認經濟發展的低速狀態。但是，最近看到經濟刺激政策不斷，讓我非常困惑，這就是面臨這個體制像上述分析的中國經濟慣性模式挑戰遇到了阻力。知道問題的癥結，而妥協的結果，具體原因就不方便猜測了。

 

地方政府，企業都面臨著去杠桿的階段，毫無余地了。這也是前些日子，周小川說出了居民加杠桿的邏輯，想來想去，在結構調整，整體面臨著去杠桿，但又想短期經濟保持他們所謂的增長底線，這是唯一加杠桿的地方了。

 

我們可以得出什么結論？

 

中國的經濟發展模式，中國的債務問題，中國的貨幣政策，都已經走到絕境上了，空間都不大了。最近這一年的貨幣政策，已經比08年金融危機時還激進了，貨幣寬松的結果，必然走向通縮。這也是媒體上有人說的通脹之后，必然通縮，這就是信用的擴張和收縮的邏輯。大家也看到去年開始的激進的貨幣政策導致資本并沒有流向他們想當然的實體經濟，也沒有流向三四線城市的庫存，資本反而追逐了一線城市的房地產的原因。寬松的貨幣政策必然導致資本流向稀缺的資源，然后空轉，并帶動實體資本流出，最終觸及匯率，引發資本外逃。有人說，中國是資本管制的國家，但大家忘記了中國是外貿依存度超過60%的經濟體，去看看澳大利亞吧，中國的購房者已經把澳大利亞變成了房地產為支柱的經濟體國家了。讓澳大利亞成功走出了因鐵礦石為主的大宗商品出口下滑而帶來的經濟下滑。這就是資本外逃的力量！

 

我們前些年花了幾年的時間辛苦建立的人民幣國際化為目的的離岸市場，為了保匯率，一夜間摧毀。這就是代價！

 

所以，按照普通人對貨幣的知識，因懼怕人民幣廢紙化，在一線城市更加嚴格的限購前提下，爭先恐后在環一線城市周邊，在部分二線城市買房，這個時間很快就會結束，一旦中國經濟進入滯脹階段，這個漫長的過程，比股市慘烈多了，尤其是在這些地方你還加了杠桿。這是我非常憂心的地方。

 

現在該到了把中國經濟送上手術臺的時刻了，應該承受這份痛苦。一個正常的國家的經濟政策和貨幣政策是發揮這個經濟體的要素增長率達到最優就可以了，而不是人為劃定一條底線。這個簡單的道理就像一個人賽跑，你把他的潛能發揮到最優就行了，而不是讓他服用興奮劑，傷害他的身體。如果這次繼續刺激，大概率的事件是引發資本外逃。觸及匯率制度。如果不刺激，那么我們需要漫長的時間來治愈中國經濟體的余毒，進入非常長的調整過程。從哪個角度，你在環一線城市，和某些沒有價值的二線城市的瘋狂擊鼓傳花游戲，都是最終的買單人！不可能有任何例外！這是清晰看得見的邏輯。

 

我們未來該怎樣？

 

有人說，中國的房地產是中國經濟的發動機，這句話，我一向認為是胡扯。中國房地產從來不是中國經濟的發動機，過去不是，現在不是，將來也永遠不會是。而城市化是！中國經濟真正的發動機是城市化！這種因聚集而提高的效率，因聚集而凝聚的創新和產業變革的力量，如果中國能現在選擇正確的大城市話路徑，放開限制，以民為本，選擇大城市的路徑，界定一個尊重現實的經濟增長率，這才是在經濟轉型，在增長的前提下慢慢轉型的路徑。如果至今依然看不到這個清晰地邏輯，把房地產這個城市化的副產品想當然作為了經濟的發動機，依然是一種增產能的戰略。這種大水漫灌的方式，可以毫不猶豫的回答：中國經濟進入了滯脹階段了！聰明的資金應該選擇外逃！

 

無論從哪個角度，我都看見了這一波環一線城市，和部分二線城市的房地產熱的風險。我深為擔憂，我從任何一個角度都看不到這筆資金有任何贏得可能性。這是我看到的悲壯。2015年的股市暴跌，洗劫了一大批中產階級。如果這一次的環一線城市和部分虛高的二線城市房價暴跌，那可是更大的一批中產者，一個沒有中產的國家還有希望嗎？

 

中國經濟就像一個中毒極深的病人，越來越需要大量的藥物刺激。不徹底找到病根，只是一味的刺激，早晚轟然倒地。房地產！沒有正確城市化戰略的房地產，就只是蓋房子而已，這是最最傳統的技術，一點技術含量都沒有。如果一個國家靠蓋房子就能發展經濟，如果一個國家靠貨幣寬松就能發展經濟，這個世界上還會有窮國嗎？這是多么簡單的道理。

 

改編一段童大煥老師當年被瘋傳的文字結束這篇五味雜陳寫的文章：

 

疾病纏身的中國喲，請你慢些走，停下飛奔的腳步，等一等你的人民，等一等你的靈魂，等一等你的道德，等一等你的良知！不要把那些你們錯誤導致的庫存，總想想辦法加在人民身上。不要遇到問題，就眼睛制盯住人民的錢包。不要讓經濟走向無望的深淵，不要總讓一代代人為你們愚蠢的錯誤犧牲。慢點走，我們的經濟真的病了，讓每一位公民都自由的遷徙，每一個生命都有自由和尊嚴，我們愿意背負起沉重的行囊，走向布滿荊棘的他鄉！

 

這幾天，網絡上流傳著一首說是由上海人創作的北京《五環之歌》，用《牡丹之歌》旋律改編，用交響樂合唱團形式演唱，標題是《大北京有市歌了，市長聽完內心是崩潰的！》，歌詞很簡單，妙句共欣賞：

 

啊啊啊啊啊五環

 

你比四環多一環

 

啊啊啊啊啊五環

 

你比六環少一環

 

啊啊啊五環

 

你比四環多一環 多一環

 

啊啊啊五環

 

你比六環少一環

 

終于有一天

 

你會修到七 修到七環

 

你比五環多兩環

 

你比五環多兩環

 

有人說，這是上海人笑話北京的，我更愿意視之為老百姓笑話決策者的。北京糟透了的不合理規劃，把一半以上的北京市常住居民趕到了五環外居住，被迫常年擁堵在越來越擁堵的上下班路上。

 

其實上海也是半斤八兩。過去十多年上海宏偉規模了五座郊區新城，試圖疏解市中心人口和擁堵。然而事與愿違適得其反，新城房價是上去了，但是人卻沒去；市中心人口是被趕出去了，然而交通擁堵卻在加劇！

 

一切不符合規律的宏觀規劃都會失敗。這跟決心、毅力、情懷沒有一分錢關系，也跟權力的大小沒有一分錢關系。但是中國人的觀念進化和時代進步相比，落后得太多了，因此我們只能眼睜睜看著一個又一個崩盤，然后，腐朽的落葉上生出春泥，長出新花。從計劃經濟崩盤，到工業產能過剩下的崩盤；從A股，到樓市。

 

把城市的餅攤大一點再大一點，薄一點再薄一點，就成了薄脆……