熱點關注4月2日，碧桂園公布委任執行董事、獨立非執行董事及首席財務官的信息，前中海首席財務總監吳建斌出任碧桂園CFO。而就在4月1日，克爾瑞研究中心公布了碧桂園一季度銷售面積第一、銷售金額第二的靚麗業績，股價應聲上漲6.17%，吳建斌的強勢加盟，勢必給碧桂園在資本市場的運作注入一劑強心劑。
吳建斌先生
為什么是吳建斌？
3月19日，碧桂園宣布，首席財務官伍綺琴因私人理由辭職，于今年4月30日起生效。公告稱，已開展招募及內部甄選程序，盡快落實首席財務官一職。如今在如此短的時間內公布CFO人選，表明碧桂園對伍綺琴的辭職并非外界猜測的沒有足夠的準備。新上任的CFO吳建斌原是中國海外發展有限公司的財務總監，是一個財務戰略專家，更是一個資本運作高手。
資料顯示，吳建斌長期負責中海集團的財務管理工作，為中建系的兩家子公司中國海外、中國建筑的成功上市，集團事業的高速發展立下了汗馬功勞。吳建斌在2008年金融危機中的表現尤為引人注目，在那場危機中，國內多家企業折戟金融衍生品投資，而中海集團在吳建斌的帶領下，嚴控風險、謹慎理財，不僅未受金融危機影響，還取得了不錯的理財收益。資料顯示，吳建斌大學畢業加盟中建系以后在1987年即被委派到香港，在香港的資本市場摸爬滾打20余年，獲得包括中國總會計師雜志社、中國CFO國際峰會頒發的“改革開放30年財務管理成就獎”、“建國60周年中國財務價值領軍人物”等重量級獎項。
吳建斌先生榮獲“改革開放30年財務管理成就獎”
而碧桂園作為一家在香港上市的內房企，吳建斌可謂一個再恰當不過的人選。而對吳建斌而言，從國企到民企，則可能又開創一個人生巔峰，畢竟碧桂園正當上升期的用人之際，且民企的經營靈活性和個人的自主性要相對強于國企。
數據顯示，在十大內房企中，吳建斌主導下的中海利潤率一直處于領先水平。上市以來，碧桂園的利潤水平一直處于穩中有升的態勢，但去年的年報公告顯示，碧桂園的利潤水平出現了下降，這也是資本市場對其產生質疑的一個原因。相信吳建斌的加盟，短期內可以改善碧桂園的外部壓力。長期來看，碧桂園的開發模式多元化，一個對房地產行業有深刻認識的首席財務官，會更利于碧桂園的長遠發展。還有一點值得注意的是，目前碧桂園的高管層中，楊國強的左膀右臂總裁莫斌和聯席總裁朱榮斌都是來自中建系，莫斌的管理能力已經在三年多的實踐得到驗證。在楊國強的支持下，莫斌將一個徘徊在500億年銷售業績的企業帶到了千億軍團的高度。而更為年輕的朱榮斌則是碧桂園千億征途中，土地投資和產品創新主導者。相信同樣來自中建系的吳建斌與莫斌等職業經理人聯手，將會在碧桂園開創一番新局面。
股東的信心來自哪里？
碧桂園這一輪的股價波動帶有很強烈的感性因素。作為大股東，對市場和企業的研判會更直觀，也更理性。碧桂園新一年對資本界報的銷售目標是1280億，大約為21%的增幅，資本界認為太低了，但從碧桂園自己所公布的2014年將近2800萬平方米存貨面積、接近2500億的貨量和去化率65%以上的要求來看，碧桂園應該會超出這個數據。不要忘記，2013年碧桂園的銷售目標也只是定在620億，但最終卻一舉跨越千億。
碧桂園的利潤率雖然出現下降，但13.6%的凈利潤率其實不算低，行業老大萬科也是維持在12%左右的水平。仔細分析碧桂園的財務報告還可以發現，碧桂園去年利潤率之所以出現下降，一方面是由于去年公司開發成本上升，與營業收入的比值較2012年上升了7個百分點；另一方面，2013年中高層洋房結算比重上升，相比低層連排別墅，其利潤率要低，加上廣東省外項目銷售貢獻率大幅提升，導致利潤率結構性下降。碧桂園67.3%的負債率確實比去年有所提高，但處于可控的健康水平。且熟悉資本運作的人都知道，負債率提高也是企業經營自信的表現。
以楊國強為代表的董事會，對莫斌在碧桂園大刀闊斧的改革給予強大的支持，莫斌帶來的最大變化有幾大方面，其一是在碧桂園引進了一大批高端的職業經理人，使碧桂園由一個相對保守封閉的企業，更加開放和自信地走向市場競爭，并在競爭中得到歷練。事實證明，這一批人才為碧桂園的跨越性發展奠定了一個穩固的市場基礎，這些人才也就將為碧桂園下一年或者更長遠的未來發揮重要的作用。
其二，莫斌的管理能力除了得到董事會的認可，也得到了市場的檢驗。在碧桂園，莫斌祭出“1+3”的管理思想從根本上改變了碧桂園以往的管理模式。之前，碧桂園囿于廣東一省，采用了垂直式的管理辦法，強總部，弱項目，這種管理辦法在管理半徑不大的情況下是非常有效的，此舉也曾經讓碧桂園創造早期的輝煌。但隨著項目在全國各地鋪開，垂直式管理明顯力不從心，于是莫斌從三年多前一開始即把總部與區域做了功能區分——“總部精干高效，區域做實做強，項目責任到人”。于是，我們可以在今年的財報中清晰地看到，碧桂園的省外區域創造的銷售額首次超過了廣東省內。
而碧桂園未來三到五年的戰略是“三分天下”，即省內、省外和海外三足鼎立。今年碧桂園繼續加快海外市場的鋪排，進軍澳大利亞的首個項目將于年內開售。據悉，這個在悉尼的項目市場前景十分看好，不僅臨近微軟、甲骨文等企業的澳洲總部，還與著名的麥考瑞大學相距不遠，不僅是居住，也是投資的絕佳產品。不僅在澳大利亞，在美國、加拿大等地碧桂園也一直沒有放慢步伐，相關項目都在考察和洽談中。
碧桂園澳大利亞萊德花園項目宣傳海報
新型城鎮化與碧桂園模式
管理和戰略上的調整，帶給了碧桂園脫胎換骨的變化，而市場大環境的走勢，是碧桂園股東的另一信心來源。在今年兩會上除了分類調控外，房地產市場的另外連兩個動向引人關注，一是國家新型城鎮化規劃，根據這個規劃，三四線城市的城鎮化進程將最為深刻；一是中央對住房問題的基本研判：解決群眾住房問題是一項長期任務，還存在住房資源配置不合理不平衡等問題。從這兩個動向中我們可以讀到這樣的信息：城鎮化進程需要房企的參與，剛性需求將是未來的主要市場。
那么，房企怎么參與到新型城鎮化進程中？碧桂園目前正在深圳東部的十里銀灘項目進行一項謀變轉型，把醫院、樓巴、學校、超市等引進項目內，將之前定位為度假型的產品形態悄然改為長住與度假混合型項目。這樣的改變對碧桂園來說，可謂輕車熟路。這不過是廣州鳳凰城的又一翻本的升級版。十幾年前誕生的廣州碧桂園鳳凰城一直被視為房企參與城鎮化探索的范本。這種模式是在一二線城市近郊開辟一塊新地，形成一個價格洼地(財報顯示，碧桂園去年的銷售均價約為6656元人民幣，在已公布的前十品牌房企中均價最低)，吸引城區人口向城郊分流，同時又吸引農村人口向這種更高品質的居住地聚集，進而帶動相關產業的進駐和發展。碧桂園的這種模式在南京也獲得了成功，引起了更強烈的關注。據悉，在南京句容，碧桂園規劃的項目周邊已規劃建設產業園，并吸引到微軟等實力名企進駐。根據媒體公布的數據，碧桂園南京區域在區域的銷售排名中一舉奪魁，并大幅領先于長期盤踞南京地區的蘇寧和中海。業界有專家表示：碧桂園的市場操作，應該引起政府對新型城鎮化進程中，作為重要市場主體的房企作用發揮的新思考。
碧桂園十里銀灘項目實景圖
不過，必須注意到的一點是，碧桂園模式并非單一的，而是更具多元化的。市場一般認為碧桂園深耕三四線城市為主，并且只擅長操作大盤。其實，隨著市場變化，碧桂園模式也隨之發生了重大變化。碧桂園總裁莫斌也多次表示，只要有市場的地方，碧桂園都會考慮。這表明，碧桂園不會限于三四線城市。事實也證明了這一點，3月26日，碧桂園以20.64億斬獲廣州增城的三宗地塊，并且有一宗地的樓面價在增城區域首破四千。而3月25日碧桂園在大本營佛山以9.339億元競得順德大良蘇崗海邊圍地塊，樓面價8128.8元/平方米，打破了2010年萬科競拍天傲灣地塊6846/平米成為新地王。
有專業人士分析：碧桂園高調拿地王是對過去碧桂園集團“低成本拿地，然后快速開發，配套到位，低價開盤，精裝修交房”的碧桂園模式做出相應的調整，是碧桂園集團為達成2014年1280億銷售目標而嘗試新的開發手段。
而反觀碧桂園在廣州、杭州、天津、佛山、沈陽等地的發展核心地區都有相關投資拓展計劃和項目，海外的澳大利亞項目更是選擇在悉尼的繁華地帶。至于指責碧桂園項目沒有可持續性的說法，更是牽強，姑且不說房地產業可持續發展性本身就弱的特點，有多少房企項目能做到像順德碧桂園一樣一個樓盤可以開發二十余年？
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