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日前，房地產(chǎn)商資金鏈在政策的一再壓縮下越繃越緊，而房地產(chǎn)信托的融資渠道日漸被挖掘并放大。近期，隨著銀監(jiān)會(huì)的一則規(guī)范房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)通知的下發(fā)，這條融資“便道”也顯得更加擁堵。隨之而來(lái)的是投資者對(duì)房地產(chǎn)信托產(chǎn)品收益率進(jìn)一步提升的“幸福猜想”。

　　房企融資再被收緊

　　近日，銀監(jiān)會(huì)的一則通知讓業(yè)內(nèi)頗為局促不安，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托產(chǎn)品融資的方式再次受到嚴(yán)厲監(jiān)管。“雖然有些條款是重提，但是顯示了監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資的限制，特別是囤地目的的融資。”業(yè)內(nèi)人士分析。

　　原來(lái)，銀監(jiān)會(huì)在節(jié)前就向各地銀監(jiān)局和商業(yè)銀行發(fā)布了這則《關(guān)于加強(qiáng)信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》，其中要求“信托公司不得以信托資金發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款”，且發(fā)放貸款的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須滿足“四證”齊全、開(kāi)發(fā)商或其控股股東具備二級(jí)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金比例達(dá)到國(guó)家最低要求等條件。“從通知第六條的關(guān)于‘實(shí)質(zhì)重于形式’的兜底表述中我們明顯感覺(jué)到，這次的監(jiān)管措辭比以往更加嚴(yán)厲，涉及范圍更廣，信托公司通過(guò)產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)來(lái)規(guī)避監(jiān)管的成本更高了，房地產(chǎn)企業(yè)融資門檻也更高了。

　　但是這種彈性表述便于監(jiān)管機(jī)構(gòu)依據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展情勢(shì)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管、便于從嚴(yán)或從寬解釋。”信托從業(yè)人士劉擎認(rèn)為。

　　據(jù)了解，去年房地產(chǎn)信托紅遍了半邊天，據(jù)用益信托工作室的不完全統(tǒng)計(jì)，截止到2010年1月16日，去年房地產(chǎn)信托募集資金規(guī)模達(dá)447億元，位列第一。

　　而由于今年年初信貸的調(diào)控更加緊湊，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行貸款的渠道很是緊張，嗷嗷待哺的地產(chǎn)企業(yè)融資需求繼續(xù)催熱了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。“雖然房地產(chǎn)企業(yè)再融資或?qū)⒅貑?，?duì)于企業(yè)資金面上來(lái)說(shuō)是個(gè)利好，但這明顯是一小部分較高資信的房企的利好。

　　最近我手頭上有好幾個(gè)地產(chǎn)巨頭都在四處尋找殼資源曲線上市，急吼吼進(jìn)入資本市場(chǎng)是他們‘就差錢’的最好寫照。在與房企老板談合作的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)他們大多跑遍了銀行、信托、私募基金甚至地下金融系統(tǒng)。”劉擎表示。

產(chǎn)品收益率或被推高

　　在供不應(yīng)求的融資需求推動(dòng)下，資金的價(jià)格從邏輯上看將上漲，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品或?qū)⒃趯?lái)的一段時(shí)間內(nèi)得到推高。根據(jù)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，投資到房地產(chǎn)企業(yè)的信托產(chǎn)品平均收益率在各類信托產(chǎn)品中屬于最高，年化可以達(dá)到8.25％—9.00％，而10％甚至更高的收益率也并不少見(jiàn)。而就在去年3月，中信信托的一款基礎(chǔ)設(shè)施投資信托計(jì)劃——中信遠(yuǎn)景一期首年的個(gè)人投資者的A類信托實(shí)現(xiàn)年化22％的收益率。

　　霎時(shí)間，投資者興奮不已，并四處打探這款收益率高出均值1倍多的“奇異果”。據(jù)記者了解，該產(chǎn)品募集金額大約為12億元，期限5年，雖然名為基礎(chǔ)設(shè)施投資方向，但根據(jù)該產(chǎn)品的信披記錄，包括廣匯集團(tuán)、利嘉集團(tuán)在內(nèi)的幾家企業(yè)都與房地產(chǎn)投資較有淵源，實(shí)際上是一只結(jié)構(gòu)化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。

　　而因何該產(chǎn)品能在第一年就獲得如此高額的回報(bào)率呢？為此，業(yè)內(nèi)的一位信托研究專家認(rèn)為，正所謂高風(fēng)險(xiǎn)匹配高收益，結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品往往才能具備獲得超額收益的可能性，這與一般的房地產(chǎn)貸款信托計(jì)劃8％-10％左右的預(yù)期收益率不同。而就在日前銀監(jiān)會(huì)的監(jiān)管通知中，對(duì)結(jié)構(gòu)化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的優(yōu)先/劣后比例限制也提出了量化要求。

　　“根據(jù)通知第二條規(guī)定：信托公司以結(jié)構(gòu)化方式設(shè)計(jì)房地產(chǎn)集合資金信托計(jì)劃的，其優(yōu)先/劣后受益權(quán)配比比例不得高于3:1。這是監(jiān)管出于信托公司風(fēng)控的考慮而度身設(shè)計(jì)的。但信托公司基于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的考慮，在現(xiàn)實(shí)操作中一般不會(huì)突破2：1的比例。”劉擎表示。

　　面對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)較為劇烈的資本市場(chǎng)，類似22％的高收益率似乎不太可能復(fù)制，但是穩(wěn)健而較高的收益率也幾乎是所有高凈值資產(chǎn)家庭配置的必需品。

　　在如此高的吸引力下，劉擎也給投資者提出了挑選房地產(chǎn)信托的幾項(xiàng)妙招：首先，考察抵押物情況以及變現(xiàn)能力。在不同的市場(chǎng)條件下，住宅、商業(yè)物業(yè)的變現(xiàn)難易程度會(huì)有較大變化，這直接影響到融資人還款能力，從而影響投資者的信托投資是否能夠順利兌現(xiàn)。另外，房地產(chǎn)信托設(shè)計(jì)中，為了增信常常會(huì)引入擔(dān)保公司，而投資者應(yīng)考察擔(dān)保公司的實(shí)力是否強(qiáng)大。

　　最后，如果是股權(quán)模式的房地產(chǎn)信托，則需要看信托公司在交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)中是否有足夠的控制權(quán)，如出任大股東、派駐董事人員，以監(jiān)管項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，規(guī)避房企“亂來(lái)”的風(fēng)險(xiǎn)。

　　根據(jù)目前的趨勢(shì)，結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品的占比也越來(lái)越高，如果是這類產(chǎn)品，投資者則需要選擇與自己風(fēng)險(xiǎn)承受能力相適應(yīng)的層級(jí)，這將關(guān)乎投資收益和投資安全。